經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，《施政報告》公布後，一系列的房屋供應規劃為樓市帶來正面訊息，市場氣氛稍為好轉，帶動按揭需求。根據金管局住宅按揭調查數據顯示，今年一月份新申請按揭貸款宗數，按月大增60.2%至11,932宗，重上一萬宗水平，期內新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得212.44億元及7,738宗，與去年十二月份比較，同步上升近四成(圖一)，當中涉及一手物業按揭貸款金額按月增加6.7%至33.11億元，而二手物業按揭貸款額則按月急增五成半至146.83億元。
不過受到「雙辣招」影響，樓市成交持續萎縮，加上收緊按揭措施影響，新取用按揭貸款宗數連續兩個月出現下調，今年一月份再下跌12.8%至5,997宗，涉及金額減少15.9%至158.61億元(圖二)，儘管如此，金額及宗數仍較去年一月份的2,684宗及60.78億元表現優勝，按年分別有1.2倍及1.6倍的增長。(圖三)
入市成本增 料平均按揭還款年期重拾升軌
政府積極壓抑樓市炒風，去年推出的「雙辣招」威力未散，今年二月下旬再度加辣，全面調升樓宇印花稅率，以及要求商舖、工廈及車位在簽署買賣協議要即時繳交印花稅。金管局亦推出第六輪措施，針對非住宅物業收緊工商物業及車位的按揭成數，與此同時，更要求銀行將所有物業按揭申請的壓力測試力度加大，而按揭證券公司亦配合修訂按揭保險計劃，限制400萬元或以下住宅物業才可承造最高九成按揭。劉氏認為，「增加稅率」及「收緊按揭」雖有效令投資者入市意欲降低，但同時亦影響樓市的生態，對於資金緊絀的用家而言，不論上車或換樓，入市將更加困難。預期在投資及自用需求均受到壓抑的情況下，今年的新取用按揭貸款金額無可避免出現調整，屆時將會連續三年出現負增長。
值得注意，新的壓力測試，是假設息口上升三厘後，供款佔入息比率仍維持六成以下水平，無疑將入市門檻大大提高。除非能夠即時增加首期以降低按揭成數，或拖長供款年期，減少每月供款支出以通過測試，否則置業人士可能需要轉投銀碼較細的單位入市。劉氏認為，上車客要增加額外首期並非容易事，因此相信選擇拖長供款年期的人士會較多。今年一月份平均還款年期維持於300個月(即25年) (圖四)，換言之尚餘不足五年便觸及監管指引的30年上限，惟新措施推出將促使部分置業人士選用較長按揭還款年期，屆時平均按揭還款年期將會重拾升軌，或再創歷史新高。
一月份按揭比率升至逾五成半
另外，一月份按揭比率調頭回升，按月增加3.2個百分點至55.6%(圖五)。現時政府全面收緊按揭，市民入市成本將隨之而增加，加上樓價平穩向上，促使平均按揭貸款金額同步上升，最新一月份增加3萬元至275萬元(圖六)。劉氏認為，樓價短期內大幅調整機會不大，而市民置業需要相當充裕的資金，相信按揭比率期後會有所回落，年內甚至有機會觸及五成水平。
P按計劃連續十三個月超過九成人使用
至於按揭計劃方面，雖然現時P及H按計劃實際按息已擴闊至超過0.22厘，惟H按計劃慳息效果有限，加上現時本港最優惠利率(P)仍跟隨美國息率調整，因此穩定性較高的P按計劃會較受歡迎。一月份H按計劃使用比例按月輕微下跌0.3個百分點至7.4%，至於P按計劃使用比例，一月份錄得90.3%，已連續13個月有超過九成業主採用，為○八年十一月後最長紀錄(圖七)。
雖然按息走勢持平，而P及H按計劃息差僅窄幅徘徊，然而一月份樓市成交活躍，加上樓價持續高企，促使部份業主加按套現。今年一月份轉按金額錄得32.50億元，與去年十二月份比較，上升24.4%，涉及宗數達1,721宗，按月增加28.1%(圖八)。
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