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理財教室 / 按揭教學

【以租養租2024】「雙租族」按揭利息能否扣稅?拆解稅務、按揭、加息周期下留神事項

2024.03.07

隨著人生轉變,家人可能增添了新成員,需要「住大啲」。由於換樓需要大額資金,市場上不少業主會擔當「雙租族」,即把手上物業單位放租,自己再租入另一個樓齡較新、單位較大及環境更好的單位便實行「以租養租」。究竟雙租族在資金調動及按揭層面有甚麼好處?但稅務上需要注意甚麼風險?

雙租族出現原因

業主做雙租族好處及原因眾多,包括以下原因:

生活需要

本身物業對上班或上學不方便,希望在更方便地區生活,或追求更優質空間;

資金問題

未有充足資金換樓,但又想盡快居於更心水單位;如果擔當雙租族,在資金調配上更加容易,假設業主本身持有荃灣中心290呎單位能放租13,000元,而租用同區海之戀538呎單位約18,000元,即只需補貼5,000元便能租下新單位,享受超大泳池、健身室、兒童會所、燒烤場等住戶設施,提升生活質素。

額外印花稅

額外印花稅規定持貨不足2年,需要支付額外稅項,不少業主基於昂貴印花稅而不想賣樓,故先把物業放租予他人,再等候至額外印花稅完結後再賣出單位。

靜待時機賣樓

業主認為單位長遠仍有潛力以高價賣出,希望先透過雙租族的方法,先把自置單位出租,由自己租下另一個單位,再等待時機把原有單位賣出。

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雙租族有甚麼需要注意?

按揭跌至6成

出租物業最高按揭成數只有6成,業主當初買樓如果使用高成數按揭,申請按揭時必須聲明單位為自住,如果被銀行發現出租,會帶來法律後果。除了要通知銀行降低按揭成數,還需要知會銀行把物業出租,獲得承按銀行同意後,才發現出租。

需處理租務事宜

雖然雙租族能夠增加業主的借貸力,但要處理的租務問題相對亦較多。在市場需求方面,假如單位附近欠缺公共交通設施,未必受租客歡迎,另外涉及租務事宜,例如搵租客後要處理租約及跟進租客的疑難,如果租客退租又要重新處理搵租客的循環。雙租族租住的單位同樣有相同問題,一旦業主拒絕續租,同樣要找其他地方租住。如果屬於單身人士或情侶較適合成為雙租族,但如果有子女的家庭,雙租族未必是最適合選擇。

息口上升供樓開支增加

雙租族作為業主同樣需要供樓,當銀行調升最優惠利率,業主的供樓開支難免要增加,必須要平衡好供樓及租樓的開支。

業主要考慮究竟要做雙租族還是直接換樓,自身的借貸能力是重要考慮因素,大家如想計算置業藍圖,可試用經絡按揭按揭計算機作初步的估算,讓置業路上更為完滿。

雙租族稅務上有甚麼「伏位」要注意?

注意物業稅

「雙租族」需要繳交物業稅,並以租金收入扣除差餉後,再以8折得出淨租金收入,再乘以15%計算 。假設陳先生已把物業租出9個月,租金收入為$30,000,差餉開支為$12,000,該年度的淨租金收入為$360,000 ($30,000 X 12) -$12000 =$258,000。八折後為$206,400。該年度的物業稅為$206,400 X 15%=$30,960(例子只供參考,實際情況請向稅務局查詢)。

不能扣除居所貸款利息

納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息,不過物業必須為自住,如果把物業出租,便無法扣除有關利息。

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