新聞專欄
9月
06

銀行按揭取態審慎 料本年新取用按揭跌兩成

受到去年社會運動及疫情於全球爆發的影響,本港樓價自去年八月起由高位回調,加上中美關係緊張,本港經濟亦受到拖累,樓市交投於上半錄得顯著跌幅。面對樓市氣氛轉弱,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明將對年內樓按市場作出以下5項預測:

經絡2020年樓按預測

一)料現樓及樓花按揭宗數將見負增長

受新冠肺炎疫情、中美問題以及社會事件等隱憂影響底下,本港經濟仍未樂觀,樓市氣氛亦大幅減弱,從而影響本年首8個月的按揭宗數。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示,今年首8月現樓按揭宗數為52,515宗,對比去年同期的68,060宗減少15,545宗或22.8%。近日二手市場交投因8月下旬疫情逐步緩和,以及議價幅度擴大而稍有回穩,未來數月現樓按揭宗數有機會追落後,但料本年現樓按揭宗數將按年錄得負增長,全年現樓按揭宗數料按年回落約兩成,跌破80,000宗,創四年新低。

樓花宗數方面,因疫情問題,加上政府收緊限聚令,影響發展商推出新盤的計劃,而今年首8個月樓花按揭宗數則為5,058宗,比去年的8,679宗減少3,621宗或41.7%,創四年新低。雖然隨着近日疫情緩和,發展商計劃重新推盤以收復失地,料本年樓花按揭宗數將按年回落約四成至8,000宗以下。

 

二)轉按宗數將按年急跌逾五成

銀行一直收緊按揭息率以及相關優惠,使轉按誘因大減。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,本年首7個月新批轉按貸款金額及宗數分別為390.79億元及10,939宗,宗數創6年新低。料本年轉按宗數將按年大跌逾五成,全年轉按宗數跌破20,000宗以下,重返2014年前的低位,即銀行未有積極爭取轉按業務前的水平。本年新批轉按宗數佔新批貸款比例料由2019年高峰的平均35.1%減至逾兩成,主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐。

 

三)銀行按揭取態審慎 料本年新取用按揭跌兩成

自2019年下半年起,銀行對按揭業務的取態轉趨審慎。全球新冠肺炎仍然肆虐、加上本港社會事件、中美關係仍持續緊張,即使政府推出「保就業」計劃等財政支援,但失業率仍持續高企,今年四月至六月曾創下近15年新高。銀行需要進行風險管理,審批按揭申請時會保持謹慎,近月已有多間銀行調整按揭計劃優惠,如調升按揭的息率以及削減現金回贈等優惠,預計銀行將會各自收緊按揭批核。料今年全年新取用按揭宗數及金額將下跌約兩成至66,000宗及2,700億元左右,挑戰四年新低。

 

四)疫情緩和 高成數按揭比例料增至約四成

自去年10月份特首於施政報告中宣布為首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限。根據香港按揭證券有限公司資料顯示,今年七月新取用貸款宗數及金額創該行近十年新高,平均每宗貸款金額曾創該行有紀錄以來的新高。根據金管局數據顯示,按揭比率一直上升,平均按揭貸款金額以及還款年期亦不斷創歷史新高。今年五月,經絡按揭客戶選用六成以上的按揭成數比例佔整體申請更攀升逾五年的新高(41%)。有關數據顯示本港居住剛性需求大,若未來疫情緩和及經濟漸見起色,配合現時的低息環境,預計更多首置客及換樓人士選用高成數按揭入市,高成數按揭比例將挑戰近四成的高位。

 

五)拆息將持續低企 H按繼續主導市場

現時美國聯邦基金利率已重返2008至2015時的超低水平,基準利率已降至接近0的水平,未來再次減息的機會相對較細。近月以至未來數月都有大型新股在本港招股上市,料資金需求急增,並能刺激資金持續流入本港。金管局今年已多番向銀行體系注資,截至9月4日,本港銀行體系結餘已增至約2063.28億港元,料銀行結餘於中長線可持續於此水平或以上。香港在聯繫匯率制度穩固情況下,港匯繼續獲得支持,加上資金持續流入下,拆息將持續低企。在低息環境下,對樓市有穩定作用,選用H按人士可因而受惠,並且節省更多利息開支,預料H按選用率將繼續徘徊九成附近水平。

 

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