新聞專欄
6月
19

【慳息攻略】銀行傳調整Mortgage-link按揭計劃封頂位 如何拆招?

高息按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage-link)一直深受供樓人士歡迎,皆因能夠對沖按揭的利息開支,然而近日市傳有銀行發信通知客戶,收緊Mortgage-link的存款上限,由現有的貸款餘額50%,變成現有的貸款餘額50%或200萬,以較低者為準,究竟對供樓人士實際影響有多大?如何拆招?

Mortgage-link如何運作
高息按揭儲蓄掛鈎戶口是為供樓人士提供的一種高息活期存款計劃,息率與按揭利息一致,如果按揭利率為2.5%,Mortgage-link的利率同樣有2.5%,存款額一般高達貸款額的一半,讓供樓人士能將多餘流動資金以高息存放。2003~2004年左右銀行按揭競爭激烈時代,有銀行最初由外國引入Mortgage-one原意為增加按揭計劃的吸引力,將有餘錢回籠的業主使用其按揭計劃及存放資金,增加按揭的市場份額。及後銀行不斷改變推出Mortgage-link鼓勵在供樓時,有個相同利率戶口方便安排資金。

如果根據市場消息,有銀行調整Mortgage-link存放金額,由原本貸款餘額50%減至貸款餘額50%或200萬,以較低者為準,會對使用計劃的業主的利息收入出現一定變化。假設業主的按揭貸款額為600萬,計劃調整前可把300萬放入Mortgage-link活口,以按揭計劃H+1.3%及今日HIBOR 0.44%計算,實際按息為1.74%,每月可取得約4,350元的利息收入。計劃調整後,可放入Mortgage-link戶口的金額跌至200萬,該月利息收入跌至2,900元,減少$1,450元。

Mortgage-link計劃調整前後變化(假設為600萬貸款額,供款25年):

 

計劃調整前

計劃調整後

跌幅

可放入Mortgage-link的金額

$3,000,000

$2,000,000

-$1,000,000

按揭計劃

H+1.3%

 

實際按息

1.74%

 

該月利息收入

$4,350

$2,900

-$1,450

*以上例子只供參考

HIBOR低企有助慳息
不過使用H按供樓人士其實也毋須過份擔心,自今年年初至今,在拆息低企下已經節省不少利息支出。同樣以按揭貸款額600萬、供款25年計算,在依靠封頂息率供款的時代,每月供款為26,917元,但現時處於低息時代,以今日按息0.44%計算,每月供款跌至24,678元,已經能節省2,239元的利息支出,全期利息更減少671,505元。

封頂息率 VS 毋須使用封頂息率供款前後比較(假設為600萬貸款額,供款25年):

 

封頂息率(2.5%

今日按息(1.74%

跌幅

HIBOR

1.8%

0.44%

 

實際按息

2.5%

1.74%

 

每月供款

$26,917

$24,678

-$2,239

全期利息

$2,075,101

$1,403,596

-$671,505

*以上例子只供參考

雖然按揭是銀行一項相當穩定的業務,但在經濟下行的消息會促使銀行加強風險管理,加上按揭業務資金成本高企,故對按揭貸款優惠更為審慎,採取減少現金回贈等措施。不過銀行對於按揭貸款仍處於歡迎態度,置業人士只要保持良好的信貸紀錄及負擔能力,仍能獲得相對優惠的按揭計劃及能順利申請按揭。如對按揭申請及計劃有任何疑問,歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。

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