新聞專欄
10月
04

過了罰息期想轉按 如何賺到盡?

阿搜有位朋友Ryan,近期的按揭計劃過了兩年罰息期,打算到第二間銀行做轉按,但又不太了解新的按揭計劃可以慳到多少利息。

 

Ryan當年買入了一個600萬元物業,因為收入不穩等原因,引致利率較高,年利率達2.7%,結果申請了6成按揭,貸款額為360萬元,供款期為25年。Ryan近年找到穩定收入的工作,收入亦有所提高,有意轉按以降低利息支出。他最近得到另一間銀行的按揭計劃,年利率為2.475%,供款期為餘下之23年。

 

第一招: 只轉按,慳利息

阿搜於是教Ryan用經絡按揭的加按/轉按計算機,輸入新舊按揭計劃資料,就可以得知節省利息金額。

 

在舊有按揭計劃下,每月供款為16,502元,如使用新按揭計劃,每月供款為16,120元。相比轉按前,Ryan的每月供款額可以少382元,並且可享銀行的現金回贈高達2.05%

 

 

舊按揭計劃

新按揭計劃

變化

貸款額

$3,390,000

$3,390,000

 

利率

2.7%

2.475%

減少0.225%

餘下年期

23

23

 

每月供款

$16,502

$16,120

減少$382

現金回贈

$69,495

 

 

 

第二招: 加按套現,再賺存款掛鈎利息

Ryan再問阿搜可不可以再節省利息,由於Ryan的物業兩年間已升值至670萬元,阿搜建議Ryan可以考慮加按,同樣申請6成按揭,則可以貸款402萬元。減去目前物業的未償還貸款之339萬元,實際可以套出的資金為63萬元。

在新套現計劃下,每月供款為15,832元,比原有計劃之16,502元,減少$670

 

阿搜建議Ryan63萬元放在銀行提供存款掛鈎戶口,有關存款戶口的利息與銀行按揭利率相同,如果日後加息,按揭年利率上升,戶口的年利率都會增加。而所收到利息可以減少部份的利息支出。

 

以年利率2.475%計及以首年為例,全年利息為15,593元,平均每月收到的利息為1,300元。即是加按套現,除有63萬元現金,連同每月供款所節省之670元,變相每月賺取了1,970元的利息,一舉兩得。另外同樣亦可享銀行的現金回贈高達2.05%

 

 

舊按揭計劃

新按揭計劃

變化

貸款額

$3,390,000

$4,020,000

增加$63

利率

2.7%

2.475%

減少0.225%

年期

23

30

增加7

每月供款

$16,502

$15,832

節省$670

現金回贈

$82,410

 

 

 

不過,能享受到高息的存款金額都設有上限,視乎每間銀行計劃的不同。如有進一步關於按揭的問題,可以打電話319-66666經絡按揭轉介查詢。

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