新聞專欄
4月
16

【轉按懶人包】甚麼叫轉按?轉按原因+按揭成數+申請條件+步驟

最近銀行推出低至H+1.3%的按揭計劃,不少有需要的業主「心郁郁」想轉按,究竟甚麼叫「轉按」?轉按有甚麼好處?有甚麼要求?如何賺取現金回贈?經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識,讓大家申請轉按時更加得心應手。



為甚麼要轉按?
1. 呼吸Plan
不能再「呼吸」
不少業主買入新盤時,會選用發展商提供的按揭計劃,此類計劃幫助部份人士較易上車,而且在頭數年會較為低息,利率與市場上的按揭計劃相若,但經過蜜月期後(一般為3年)利率便會急升,按息往往在5厘以上。要擺脫高息危機便要適時轉按

2. 為按揭保險「甩保」
除了發展商按揭,使用按揭保險上車亦非常普遍,能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用,利率介乎1.15%-5.04%不等,視乎。加上使用按揭保險不能把物業出租,如果「甩保」便能慳息又能靈活運用單位。另外,如果第1年退保,可退回40%保費,第2年為25%,第3年內退保,可以取回15%保費。

3. 獲取更優惠利率
銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃,如果手上按揭計劃不似預期,可以透過轉按取得更優惠利率 。

4. 套取資金
如果物業樓價有一定升幅想套取資金,亦可透過轉按達到。例如當初買入物業為500萬,當時申請六成按揭,貸款額為300萬。現時樓價已升至700萬及尚欠本金剩餘200萬,再申請六成按揭420萬,償還200萬貸款額後,便能套現最多220萬作其他用途,但實際情況仍視乎申請人當時的財務收入決定,有機會套現金額會比預期少。

5. 擔保人甩名
如果本身按揭的擔保人希望「甩名」,可以透過轉按處理。

轉按可獲取的按揭成數:
-樓價600萬以下:最高可借八成,但需要申請「再融資按揭保險計劃」
-樓價600至1,000萬:按揭成數最高為六成,上限為500萬
-1,000萬以上:按揭成數最高為5成

轉按分幾多類?
1. 平手轉按:把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行
2. 轉按套現由另一間銀行為物業重新估價,透過物業升值套現出現金作其他用途

轉按VS加按哪樣較著數?
轉按較為著數,皆因把整筆貸款轉移,所獲得的現金回贈金額較高,銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃;加按的話,銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。

轉按套現的資金應存放在哪兒?
就算套現出來的資金沒有特別用途,亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口(Mortgage-link),高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致,存款額能高達剩餘貸款額的一半。由於戶口屬於活期戶口,當有資金需要時可隨時提取使用。而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。

可否用「林鄭Plan」轉按套現?
如果轉按想選用按揭保險新例(「林鄭Plan」),轉按不能套現,但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。如果想套現便要選用按揭保險舊制的「再融資按揭保險計劃」,即樓價600萬以下最高可借八成。

為甚麼要選用按揭轉介公司申請轉按?
每間銀行提出的轉按優惠各有不同,個別的按揭利率會較為優惠,部份現金回贈則較高,如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠,而且不會向客戶收取費用。

轉按需要符合甚麼要求?
1. 已過罰息期:大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期,在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款,如果借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。

2. 樓價有升值:打算轉按套現的人士在單位樓價上升時,能把升值部份太取資金,如果單位沒有升值便無法做到。

3. 估價要足:如果銀行對於單位估價欠佳,業主轉按便可能得不償失。因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價,了解是否能達到轉按目的。

4. 符合壓力測試要求:當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試,但如果選擇轉按便必須符合金管局壓力測試要求,當利率上升3厘,每月還款額不得高於月入60%。如果申請人有多於一個按揭在身,壓力測試要求便調整至50%計算。

轉按的步驟:
1. 預備文件
轉按申請程序與一般按揭申請無異,需要提交(1)入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單;(2)原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及(3)個人資料證明如身份證及住址證明。

2. 銀行估價
向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好,找經絡按揭幫忙是最快捷方法,按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃,並協助向銀行為物業進行估價。

3. 委託律師
在銀行進行審批同時,申請人可物色適合的律師進行轉按手續,律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊,一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續,轉按律師費約為數千元起。

4. 律師樓協助簽契
律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。

現時銀行提供的轉按優惠低至H+1.3%,銀行會根據貸款額提供現金回贈,如有興趣了解更多轉按計劃優惠,可致電319-66688與經絡按揭聯絡,由按揭專員提供多個轉按計劃供大家比較及申請。



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