新聞專欄
11月
12

【舊樓按揭】美孚新邨樓齡高 按揭最長還款期是否做到30年?

美孚新邨作為香港藍籌屋苑,交通方便及社區配套齊全,即使在淡市仍成交頻繁。不過有準買家擔心屋苑已有半百歷史,申請按揭時不能為單位申請到最長30年的按揭還款期,當中理由是甚麼?事實上是否有特別情況可成功批核30年?經絡按揭一次過為你拆解。

同一屋苑落成年份不同
根據銀行現時按揭批核制度,最長按揭還款期為30年,大部份銀行會根據「75減」計算最長還款期,即樓齡45年以上的物業,最長還款年期有機會不到30年。美孚新邨現有99座,分別在1968年至1978年落成,樓齡介乎52年至42年。如果以「75減」 邏輯計算,如果以1968年落成的美孚新邨,最長還款期理論上最長只能做到23年(75-52年),如果1978年入伙的單位,則可以做到30年最長還款期。

樓齡長除了導致每月供款額增加,更會影響壓力測試門檻。假設樓價同樣為600萬,按揭成數六成,如果樓齡為30年,每月供款額為$14,224,但如果買入樓齡52年及最長還款期為23年的單位,每月供款額增加$2,940至$17,164,壓力測試亦會出現變化,前者壓力測試只需要$34,067,但後者需要增加$4,290至$38,357,對於一個月入3.5萬的人士而言,便因無法通過壓測而無法買入樓齡較舊的單位。 

 

美孚新邨單位A(樓齡52年)

美孚新邨單位B(樓齡42年)

最長還款年期

23年

30年

每月供款額

$17,164

$14,224

壓力測試

$38,357

$34,067

*假設實際按息為2.5%

銀行酌情調整還款期
以上為銀行界一般的批核標準,惟物業的樓齡只是銀行批核按揭其中1個考慮因素,我們親身遇過不少情況,如果借款人財務質素良好,例如屬於公務員擁有穩定收入,單位保養得宜,即使買入的美孚新邨單位已經樓齡超過45年,銀行仍有機會批出高達30年的按揭還款期,所以簽署臨約前,可以先聯絡按揭轉介公司,提供物業狀況及個人資料,由按揭專員作初步的分析。






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