新聞專欄
12月
18

經絡:明年按揭市場負增長 轉按宗數跌五成

近四成受訪者認為來年樓市平穏發展 新按保刺激換樓需求 二手中型單位料受棒



2019年已步入尾聲,今年樓按市場的變化猶如坐上「過山車」,自2018年下半年樓市膠著,今年上半年樓市火速回暖,繼而下半年又遇上寒流再度冰封;按揭市場亦不平靜,銀行對按揭業務取態「先鬆後緊」,同年亦展開逾十年首次減息,而新按保更大幅擴展至1,000萬或以下物業。回顧2019年的樓按市場,可從以下幾個方向探討:

 

經絡2019年樓按大事回顧:

一)樓價受多項因素影響先升後跌

縱使2018年下半年樓市曾急速回落,但自今年一月起樓市已重拾動力,樓價於五月份時比一月份升逾11%,樓價更創出歷史新高。可惜下半年香港樓市受到多項負面因素拖累,包括中美貿易戰僵持、英國脫歐受阻、香港社會事件持續等,在市場瀰漫着不明朗因素下,買家觀望氣氛濃厚,部份業主止賺離場,令樓市再度走下坡,至十月份從高位回落5%。

 

二)年內按息變化大 銀行取態急轉彎

除了下半年樓市吹逆風外,銀行年內對按揭業務上的取態亦截然不同。由於今年「小陽春」提早出現,加上年初時位於長沙灣、啟德及東涌的新居屋發售,各間銀行積極爭取按揭生意,現金回贈曾高達2.1%,部份銀行更加推定額現金回贈。不過隨着樓市逆轉,銀行於下半年多次調高按揭封頂息率及減少現金回贈,按揭批核亦比以往審慎。

 

三)美減息三次 港逾十年首次減息八分之一厘

由於近月美國經濟數據表現理想,因此美聯儲分別於7月、9月及10月各減息四分之一厘後,於12月份宣布維持利率不變,並暗示其「中周期調整」將暫告一段落。另一邊廂,香港經濟轉差,第四季及來年GDP有機會繼續錄得負增長,滙豐銀行於10月底牽頭宣布減最優惠利率(P)八分之一厘,抵銷2018年9月加息八分之一厘,並且為逾十年首次減息。

 

四)放寬按揭成數至1,000萬或以下物業

另一件矚目大事,不能不提今年施政報告內放寬按揭成數的新措施。首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。而未能符合壓力測試仍有可能敘造高成數按揭,惟保費會因應風險因素而作額外調整。根據經絡按揭轉介研究部資料顯示,自措施推出後首月申請高成數按揭佔整體申請的逾半(50.2%),按月升近兩成,當中更有超過九成申請人選用八成或以上按揭。

 

「經絡十大樓按新聞」選舉及2020年樓市問卷調查:

經絡按揭轉介自2007年起舉辦「經絡十大樓按新聞」選舉,藉此了解香港市民最關心的樓按議題。今年更加入新的內容,希望了解更多市民對2020年樓市的展望,結果成功透過網上成功訪問了304位市民,挑選出他們認為最具影響力的本港樓按新聞。

 

結果顯示,「施政放寬首置客按揭成數,最高1,000萬樓價可借8成」以大比數勝出成為網上最影響市民的按揭新聞大事,佔總投票人數60.5%。其次「銀行年內按揭取態『先鬆後緊』,現金回贈由歷史新高2.1%急降,按息亦逐步回升」奪得亞軍,佔整體9.5%。至於「施政提出引用《收回土地條例》未來五年回收400多公頃私人土地作公營房屋及『首置盤』」則佔整體6.6%排名第三位。

 

從調查結果反映,「施政放寬首置客按揭成數」以大比數勝出成為2019年最熱門的樓按新聞,相信是由於樓價高企多年,新按保措施能幫助不少首期不足的首置客以高成數按揭「上車」,實現他們的「置業夢」,對港人的注目度會相對較高。另外,銀行按揭取態亦與所有供樓人士及打算置業人士息息相關,優惠收緊後供樓支出增加,因而成為「十大樓按新聞」的第二名。而《收回土地條例》亦受到市民關心,相信土地供應不足已成為香港核心的問題之一,市民希望政府開發更多土地以增加住屋供應。

 

市民對明年樓市持保守審慎看法

另外,在受訪的市民中,有近四成(37.5%)認為樓市會「平穏,保持5%上落的幅度」,認為「下跌5%-10%」的有21.1%,認為「下跌10%-20%」的則有17.4%。若只以「平穩」、「上升」及「下跌」作分類,認為來年香港樓價會下跌的受訪者共45.4%,認為平穩的則排第二,佔整體37.5%,認為樓價會上升的受訪者則只有17.1%,這反映不少市民對明年樓市變化持有保守審慎的看法,相信是由於現時香港充斥着很多內外政經不明確的因素。另外,有近四成(37.8%)最擔心「社會事件持續」會影響來年樓按市場發展,擔心「香港經濟衰退」的有30.3%,擔心「環球經濟惡化」的有22%。

 

調查亦以「持有物業」及「未持有物業」分類並再作詳細調查。受本香港經濟下滑、失業率上升及中美貿易戰等因素影響底下,市民對來年的置業部署都變得相對保守。在持有物業的受訪者中,近6成(56.5%)的來年置業部署為「靜觀其變,或先按兵不動」,其次是「考慮再置業」,佔19.7%,而表示「考慮換樓」佔9.4%,「考慮轉按或加按,準備現金於適當時間出擊」的人則佔9%。值得留意的是,在未持有物業的受訪者當中,有大半數人(53.7%)選擇未來一年「不會考慮使用新按保承造高成數按揭」,相信是因為新按保雖可減少首期置業,但是買家的供款與入息比率亦會因而提高,收入不足的人仍然十分困難或沒有能力去供款。此外,本港的經濟轉趨不明朗,對未持有物業的受訪者來年的置業部署亦有所顧慮,接近半數人(47.8%)選擇「靜觀其變或先按兵不動」。

 

總括而言,從調查結果中可得知大部份市民對來年的樓市看法偏向審慎的態度,但未見如市場部份人士預測大跌的看法,相信因持有物業之人士財力比較充裕,心理質素較好,對後市持較樂觀。而未持有物業之人士則因經濟及社會問題等不明朗因素底下,對置業持保守的看法。建議政府來年要投放更多資源改善民生,振興香港經濟,使更多市民更有信心及能力置業。

 

經絡2020年樓按前瞻:

一)料明年現樓按揭宗數將見負增長

今年第四季樓市交投淡靜,加上聖誕及農曆新年為傳統淡季,曹德明表示,由於按市比樓市滯後,相信按揭市場復甦需時,預料明年現樓按揭宗數將按年錄得負增長。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料預測,首11月現樓按揭宗數為97,254宗,料全年現樓按揭宗數將錄得約107,000宗,即與去年相約。但由於明年樓市不明朗及轉按宗數將大幅減少(2019年每月平均新批轉按宗數佔新批貸款比例為36.3%),料明年全年現樓按揭宗數將按年下跌15%至90,000宗左右水平。

 

二)轉按宗數將按年大跌50%

根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,首10月新批轉按貸款金額及宗數分別為1,277.9億元及33,640宗,分別創金額歷史新高及宗數的9年高位。但隨着銀行對按揭優惠逐步收緊,加上現時實際按息比兩年前的約2.15厘已增加約35點子,轉按誘因大減,料來年轉按宗數將按年大跌50%,全年轉按宗數約為20,000宗,重返2015年前,即銀行未有積極爭取轉按業務前的水平。預測未來新批轉按宗數佔新批貸款比例將由今年平均的36.3%減至25%左右,主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐。

 

三)樓花平穩 建築期付款料增

樓花宗數方面,由於發展商推盤仍然積極,預料明年有18,000伙新盤推出市場,而近年發展商定價貼近二手市場,吸引不少買家入市,加上有空置稅的影響,料明年樓花將會保持平穩。今年首11月樓花按揭宗數為12,391宗,料全年可達13,000宗,創下15年的新高。預計明年樓花依然叫好叫座,不過由於來年一手盤供應量輕微減少,加上受惠於新按保規定,料未來選擇建築期付款的買家將稍為上升,令部份樓花按揭宗數滯後,料全年樓花按揭宗數將回落7.7%至12,000宗左右水平。

 

四)換樓需求升 二手中型單位料受棒
政府早前宣布放寬按揭成數,承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。可惜新政策遇上市場多項不利因素,樓市暫未見起色。然而,曹德明認為若第二季後政經因素改善,例如中美貿易戰持續緩和、英國脫歐進程理想、香港社會事件解決等,由於香港房屋供求失衡未解決,在需求主導下,樓價在回落一段時間後有條件「追落後」,二手樓市將出現「平買平賣」,有助刺激成交量,配合新按保政策發揮作用,有機會帶動換樓市場的需求上升,特別是600至1,000萬物業尤其受歡迎,不過同時相信納米樓的需求將減少,料細單位樓價升幅不及中型單位,大型單位的樓價則保持平穩。

 

五)銀行審慎 料明年新批出按揭跌兩成

自今年下半年起,銀行對按揭業務的取態180度轉向,除了多次調升按揭的封頂息率及減少現金回贈外,銀行對按揭批核的準則更趨審慎。雖然10月31日滙豐銀行牽頭減最優惠利率(P)後多間銀行跟隨,但在按揭業務利潤持續低微及資金成本高企的情況下,上半年按息再減或按揭優惠大幅增加的空間十分有限。曹德明表示,來年銀行審批按揭申請時亦會保持謹慎,偏向批出給一些優質客戶(如信貸紀錄良好、良好職業、固定薪金等)。料今年新批出按揭宗數與去年的108,123宗相約,然而明年全年將下跌約兩成至86,400宗左右,新批出按揭金額則創22年高位後回落。


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