新聞專欄
5月
03

【白居二】30多年樓齡居屋低至300多萬 是否買得過?

早前符合資格申請白居二2020的人士,預料在今年五、六月會收到房委會發出的「批準信」,申請朋買資格證明書後便可以購買未補價居屋。作為其中一名幸運兒的Jacky,開始在地產代理平台尋找合儀的居屋樓盤做好資料搜集,期間他發現30年樓齡以上的居屋較為便宜,個別更低至三百多萬,是否買得過呢?白居二人士打算買入舊樓齡的居屋的確要小心,經絡按揭拆解當中的原因。



按揭只能批出六成
雖然現時白居二計劃中,按揭成數高達九成及還款期長達25年,但銀行會著重居屋樓齡而批出按揭。由於房委會提供30年的擔保期,擔保期內業主一旦斷供,房委會便負責還錢。由於擔保期是以首次發售日期計算,所以樓齡愈高的居屋擔保期愈短。當居屋樓齡30年以上,在欠缺擔保期保障下,銀行一般只批出六成按揭,最長還款期為25年,而且會要求申請人進行壓力測試及提供入息證明。所以早年落成的居屋樓價會較低,某程度上與按揭的問題有一定關係。

批核居屋按揭現時銀行一般以20年樓齡為作為分水嶺(個別銀行會以18至19年作為標準),20年以下的單位可以申請高達九成按揭及還款期25年。如果樓齡為20年以上,銀行有機會削減按揭成數或最長還款期,又或者要求在擔保期完結時,按揭成數降至接近六成。由於每間銀行批核居屋按揭標準各有不同,可直接把心儀單位資料與經絡按揭了解更多詳情。

業主需考慮屋苑維修問題
除了按揭成數及年期,另需要考慮屋苑維修問題。根據現時條例,房委會會為現時落成屋苑提供10年結構保證期,保障範圍包括,負責任何結構修葺工作,例如修葺混凝土剝落及出現裂縫的地方,以維持樓宇整體結構穩定完整。(在2007年之前建成的居屋,房委會更提供長達20年的結構保證期,但在2014年復建居屋後,只提供10年保證期。)

即使居屋保證期未過,結構保證期並不包括天花滲水、批盪裂縫等問題,如果過了保證期,屋苑日後的所有結構及維修問題便更需要由業主立案法團或業主承擔。隨著樓齡愈高,屋苑一般要面對更多維修問題,所以買入樓齡較高的居屋,需要有心理準備預算相關開支。

如果對舊居屋情有獨鍾但又欠缺足夠首期,除了在按揭角度層面考慮,市面上亦有財務機構針對情況推出相關私人貸款。如有任何問題歡迎致電319-66688與經絡按揭了解更多。

 

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