新聞專欄
11月
26

現金回贈削減仍要轉按?拆解3大理由

業主過去經常密密轉按,其中原因是可獲取現金回贈作投資或裝修等用途,但近月多間銀行削減現金回贈,現時介乎1%1.6%不等。不少業主覺得轉按吸引力下降,然而作為精明的業主仍應善用手上「磚頭」的借貸能力繼續轉按,今次一一剖析當中3大理由。

 

(一)子女海外升學急切套現

父母為子女提供更美好將來,願意花費巨額升學移民費用,但在外國升學學費遠比本地升學為貴,以英國為例,學費介乎10萬至30多萬不等,每年生活費亦多達六位數字,每年合共至少要40多萬,如果赴美國升學使費更高昂,單計學費加生活費合共達50多萬。除非身家豐厚,否則難以在短時間內應付相關費用。

 

不過,如果父母善用轉按計劃便能增加自己的現金流,透過物業升值套現能夠高達7位數字,輕鬆支付子女的升學費用。加上現時現金回贈最高仍有1.6%,假設轉按貸款額有3百萬,轉按後便能獲贈4.8萬,提取貸款後約兩、三星期內便能取得回贈,可作為子女的機票及保險費用。

 

(二)二按呼吸Plan利息支出大

過往不少上車人士因為無法通過壓力測試及首期不足,需向財務機構申請利率較高的二按,或者近年發展商推售新盤期間,會與財務機構合作推出「呼吸Plan」等高成數按揭計劃,協助供款能力不足的人士入市,通常首兩、三年低息或只供利息,其後實際年利率達56厘。這類人士不論現金回贈走勢亦應盡快轉按,減省利息支出。

 

以樓價500萬的物業、貸款300萬及剩餘供款年期20年為例,以實際按息6%計算,全期利息支出高達215萬,但如果在相同情況下使用按息2.5%計算,全期利息只需81萬,足以節省百多萬利息。不過,決定轉按前要確保能夠通過壓力測試,有需要可向按揭比較專家求助。

 

(三)投資高息產品

轉按套現的資金有多種用途,如果投資在高息的投資產品能夠為財富增值。假設現時尚餘按揭貸款為400萬,在物業升值後可以轉按至其他銀行申請500萬按揭貸款,既能套現100萬,又能額外獲得8萬元現金回贈(假設現金回贈高達1.6%)。把套現資金再投資除了能夠抵銷按揭利息的開支,更能增加額外收入。

 

市面上有不少高息產品,現時企業債券息率可達四、五厘以上,在鎖定期後可一次過取息,如果想每月收息可選擇債券基金,回報可達八、九厘以上,但需要承受價格波動風險。年金是保守的收息一族之選,例如政府推動的「香港年金計劃」一次過投放100萬後,每月可獲派5,800元,內部回報率可達4%。今年政府認可的延期年金計劃亦屬於套現資金的另一種出路,既可以申請扣稅,每年可扣稅上限高達6萬元,在50歲以上可獲取穩定年金收入,加強退休後生活保障。

 

由此可見,即使銀行削減現金回贈,物業轉按仍有不少好處,現時仍有銀行推出高達1.6%的現金回贈,加上按揭比較公司提供額外獎賞,大家可以零成本獲得最大回贈。

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