新聞專欄
10月
12

【一手攻略】想用「林鄭Plan」買柏傲莊?買新盤用按保必睇5大錦囊

大圍新盤柏傲莊開售在即,由於民生配套齊全,又位於港鐵三線交界,週末位於荃灣商場的示範單位排滿人龍。柏傲莊項目由600多萬至2,000多萬不等,不少準買家打算以按揭保險買入單位。不過申請按揭保險比一般按揭較為繁複,大家入飛前必須留意以下5大錦囊:

1. 按揭以折實價計算
由於銀行批核新盤按揭會以折實價計算,因此申請按揭前要清楚知道發展商提供的所有折扣。柏傲莊發展商為項目提供多項優惠,包括180天現金優惠付款計劃折扣(3.5%折扣)、發展商會員「New World CLUB」會員優惠(3%折扣)、印花稅優惠(8.5%折扣)及尊尚特選置業優惠(5%折扣)。


以售價最低的第2座(2A)8樓E單位為例,價單標示價錢為$7,862,000。同樣申請六成按揭,如果一次過選用180日付款計劃及其餘3項折扣優惠,一共提供20%折扣,折實價變成$6,289,000,六成按揭貸款額為$3,773,400;如果選用420日現金優惠付款計劃,折實價便會變成18.5%,折實價會升至$6,407,530,六成按揭貸款額便升至$3,844,518,申請按揭前必須計算清楚。

2. 用到新例用唔到舊例
現時按揭保險分為新例(俗稱林鄭Plan)及舊例,按揭保險舊例,為600萬以下提供八至九成按揭,「現樓」及「樓花」均可接受。然而,新例為800萬以下物業可承造高達九成按揭,800至900萬可承造八至九成按揭(最高貸款額720萬),900至1,000萬最高可承造八成按揭,但只限於「現樓」項目。由於柏傲莊入場費為$6,289,000,已高於舊例的樓價上限,故只能考慮申請按揭保險新例。


3. 「即供」「建期」決定申請按揭時間
發展商為柏傲莊提供5個付款計劃,第(A1)、(A2)及(A3),(B1)及(B2)為特色單位按揭(詳細付款計劃:https://www.mreferral.com/news/柏傲莊-i-the-pavilia-farm-i-價單-付款方法-按揭/)。其中180天及420天付款計劃為即供計劃,其餘為建期計劃。選用即供款計劃及建期各有好處,即供能享有較多折扣優惠,銀行會根據申請人現時入息批核按揭,對買家較有預算,但必須在短時間內付款,故要具備充足首期開支,並不能使用「林鄭Plan」。


建期的好處是可使用「林鄭Plan」,資金預備較為鬆動,缺點是沒有發展商折扣,由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭,銀行會根據申請人當時入息批核按揭,而且要考慮屆時估價風險。

4. 留意按保基本要求
申請按揭保險需要符合一定資格,包括申請人收入與香港要有緊密連繫,買入物業必須為自住性質,如果選擇擔保人,對方必須為直系親屬或未婚夫婦。供款比率上限方面,如果未有按揭在身,每月供款不得高於每月入息50%。假設想買入折實價$6,289,000單位,以實際按息2.5%及供款期30年計算,每月供款額為$19,879,入息要求即為$39,759。不過,如果有按揭在身或已做擔保人,入息門檻要求更高。


5. 九成按揭要求更嚴
「林鄭Plan」能讓打算買入 800萬以下物業的買家提供高達九成按揭置業,786萬單位可以承造九成按揭,首期低至約78.6萬,每月供款額為$27,958,每月收入六萬多元能符合申請資格。不過申請九成按揭的門檻較高,包括未持有任何香港物業及必須為固定受薪人士,如果屬於自僱人士,最高只能申請八成按揭。


現時經絡按揭轉介為柏傲莊提供按揭優惠,在低息環境持續下,供樓以H按較為優惠,推出(1)「低息H按優惠」計劃,按揭息率低至H+1.4%,現金回贈高達0.5%至0.8%,供款年期長達30年,並設有高息存款戶口Mortgage-link。另外,如果屬於即供及大額按揭貸款,可以選用(2)「即供大額按揭優惠」,按揭成數高達70%或貸款額高達3,500萬(以較低者為準),全期低至P+0.5%,年期長達25年。

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