新聞專欄
1月
16

【上車攻略】新盤 VS 白居二 應該如何選擇?

今月白表居屋第二市場計劃(白居二)中籤者陸續收到批准信,可申領購買資格證明書在一年內購買單位,但對於同時有發展商推出的新界區新盤,入場費只需400多萬,並推出一連串按揭計劃幫助上車人士,中籤者心裡難免充滿矛盾,究竟應買免補地價的二手居屋,還是放棄名額直接買新盤?大家不妨考慮以下四大要點,再去部署置業大計:

 

(一)自住VS投資用途

私人樓宇沒有居住限制,不論自住或放租均可由業主自由選擇。未補地價的居屋只能作自住用途,如果想把物業放租便要先補地價,所以置業人士要考慮上車目的才去抉擇。如想知道各居屋單位大概的補價折扣率,可以參考房屋署自置居所的成交紀錄。

 

(二)環境配套 VS管理費

置業人士除了可根據地理位置、交通等因素選擇新盤居屋外,亦要考慮兩者的配套設施及管理費,私人屋苑一般設有會所設施如健身室、泳池、燒烤區、圖書室供住客使用,故管理費一般比居屋為高,每平方呎介乎45元。如果新盤位於較偏遠地區,會提供村巴接送服務。居屋一般不設會所,只提供簡單的保安及住客服務,一般不多於4元。

 

(三)居屋留意轉讓限制

新盤則一般沒有轉讓限制,業主可以自由賣出手上單位,彈性較大。白居二轉售限制較複雜,單位在轉讓契據日期起計兩年內,單位不可以在居屋第二市場出售單位。另外,如果白居二買家是購買「出售居者有其屋計劃單位2019」或以後銷售計劃的單位,如果該單位仍處於10年限制期入面,買家在交易的首2年內既不能在公開市場轉售,也不可於第二市場轉售單位。如果白居二買家遇上突發情況如破產、家庭收入大幅下降等情況下需要把物業套現,便要向房署申請,如果獲得批准,可以在首兩年內在第二市場轉售。

 

(四)年輕居屋毋須擔心壓力測試

新盤像普通私樓一樣,置業人士要做壓力測試,按揭根據金管局要求釐定,最長還款期可達30年。而在居屋制度下,銀行會根據房委會30年的擔保期而計算按揭貸款,如果居屋距離首次發售日期不多於19年,置業人士一般毋須擔心壓力測試,也能容易向銀行承造九成按揭及獲得25年的供款期;但如果在首次發售日期起計20年以上,銀行審批按揭時會較為保守,例如縮減還款年期或按揭成數,如果已過房委會擔保期,按揭申請人要通過壓力測試,按揭成數最高亦只有六成。

 

新盤居屋各有優勢,大家可以按照自身情況及需要選擇理想家居,按揭專家會根據置業人士的財務背景及單位狀況,提供最適切的按揭建議。

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