新聞專欄
11月
10

【新盤撻訂潮】買樓撻訂常見原因及預防心法

最近多個新盤錄得多宗撻訂紀錄,大圍柏傲莊出現「七連撻」、屯門御半山及元朗Grand YOHO均錄得撻訂紀錄,買家損失幾十萬,究竟有何方法避免遇上撻訂命運?

在物業買賣過程中,買賣雙方要簽署臨時買賣合約,買家要支付第一筆訂金,如果買家決定放棄交易,訂金便會被沒收,俗稱「撻訂」。新盤買賣首筆訂金一般為5%(是乎發展商價單而定),假設樓價為800萬,買家便要先支付40萬作為訂金,如果日後放棄交易便要白蝕40萬。撻訂出現主要與以下原因息息相關:

1.信貸評級出現問題
銀行批核按揭時,會查核申請人及擔保人的信貸評級,現時信貸評級分為A至J,A級顯示申請人信貸紀錄良好,J級代表信貸評級最差。信貸評級受理財方式影響,例如平日信用卡及私人貸款是否還款紀錄良好、是否有破產紀錄等。環聯TransUnion(TU)為香港唯一消費者信貸資料的參考機構,記錄信貸人的信貸資料,包括個人資料、信貸情況、還款紀錄、查詢紀錄以及信貸評分。如果申請樓按時銀行發現申請人信貸評級過低,未能給予最優惠的按揭計劃,甚至不批出按揭,導致申請人難以支付額外首期,最終撻訂收場。


申請環聯信貸報告有助了解自己的財務狀況,申請費用為$280。由即日起至12月31日止,凡買樓採用「建期付款」的新盤客戶,透過經絡提交按揭轉介申請,即可免費獲取TU環聯信貸報告名額乙個,一個月內無限次查閱報告。

2. 按揭計錯數
不少置業人士買入物業前未有仔細計數,在簽署臨約後才發現財政狀況有「隱患」,例如本身有負債,未能通過銀行加息3厘的壓力測試,或者本身信貸評級欠佳,最終無法上會,即使銀行批出按揭,亦可能與本身預算出現偏差,例如以為自己情況必能做到九成按揭,但最終只批出五、六成,未能支付差額下只能撻訂收場。置業涉及數百萬以上貸款,買入單位前可先行計數,只要提供個人財務狀況及物業資料,經絡按揭專員便會為申請人計計數,了解壓力測試等情況是否符合資格,提供按揭專業建議。


3. 建築期付款財務出現問題
建築期付款是指買家先付細額首期,再於物業落成時才申請按揭及支付餘額,原意能讓買家在物業落成前財務處理更有彈性,例如毋須長時間應付新樓及舊樓的按揭供款。然而,由於簽署臨約至物業落成之間約需時1至兩年,中間有機會出現種種不確定因素,例如買家本身財務狀況出現問題,或者樓市下行導致申請按揭時估價不足,買家未能負擔差額,最終便要踏上撻訂命運。要應對建築期風險,買家最好預備更充裕資金,或與家人商討財務後備方案,幫忙提供資金支援。當銀行真的出現估價不足時,也能有額外資金應付差額,毋須撻訂收場。


4. 擔心後市下行
過往有不少個案是基於投資策略、個人理由或市況所致,例如有投資者買入單位後認為「買錯貨」,認為止蝕方為上策,亦有部份因為擔心未來樓市下行,在整體投資前景考慮後寧願撻訂止蝕。今年亦有買家基於移民理由,最終撻訂終止交易。撻訂涉及不少財務成本,置業作為長線投資工具,簽署臨約前應仔細做好財務規劃,有需要可諮詢相關專業人士。







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