新聞專欄
11月
28

【換樓攻略】新按保換樓4大注意事項

踏入11月交稅季節,打工仔需要處理稅務局的「綠色炸彈」,現時市面上有多種貸款幫助交稅人士度過稅務難關,例如稅務貸款、私人貸款、循環貸款等,過去如果手上有物業人士,更能通過轉按套現。不過今年稅務貸款審批較為嚴格,而今年10月政府推出新按揭保險計劃,會為換樓的人士提供更多資金調配選擇。

 

(一)新按保啟動換樓鏈

新按保措施規定,放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,其中首次置業人士(即申請時並未持有任何香港住宅物業)可申請最高9按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬,而可申請最高8按揭貸款的樓價上限則會由600萬提升至1,000萬,後者可以包括自用換樓,為需要換樓人士提供更大彈性。

 

(二)增強業主借貸力

新按保措施受歡迎其中一個主因,是增加業主的借貸力,推動樓市的換樓鏈。假設業主本身擁有一個物業市值600萬的物業,隨著家庭成員人數增加,希望買入一個市值800萬的單位。根據舊例,該樓價單位過往只能承造6按揭,首期高達320萬,並非一般家庭能夠負擔。

 

 

舊按保計劃

新按保計劃

按揭成數

60%

90%

貸款額

480

720

首期

320

80

 *假設樓價為800萬,以上例子只供參考

 

不過在新按保制度下,業主可以先沽出手上單位,重新獲得首置身份再購買物業,800萬的物業可以最高承造9按揭,首期只需80萬,扣除置業開支後能夠套現約500萬作其他財務配置。在現時低息環境下,業主套現的資金可作投資用途以抵銷按揭利息支出,或者教育或裝修用途。如果擔心沽出物業後未能在極短時間內買入另一單位,可以不使用首置身份,買入單位後才沽出現樓,但要承受印花稅成本。

 

(三)注意每月供款大幅上升

不過以新按保置業的人士要注意,雖然換樓後能夠套現置富,但每月供款會大幅增加。同樣以一個800萬物業為例,如要使用新按揭保險,以首置身份承造8成按揭、實際按息2.5%及還款期25年計算,每月供款額增加至28,711元,如果以9成按揭計算,每月供款更要高達32,300元。在供款與入息比率為50%的要求下,每月供款額要高達五萬多元,有意採用新按保的人士要注意收入符合有關規定。另外如不符合壓力測試的人士,還須繳交額外保費。

 

不同按揭成數之每月供款比較

按揭成數

60%

80%

90%

貸款額

480萬

640萬

720萬

實際按息

2.5 %

2.5 %

2.5%

年期

25年

25年

25年

每月供款額

$21,533

$28,711

$32,300

最低入息要求

(供款與入息比率50%計算)

$43,067

$57,422

$64,600

 *假設樓價為800萬,以上例子只供參考

 

(四)銀行審批更明朗

經絡按揭轉介研究部資料顯示,自施政報告推出為首置人士放寬按揭成數措施(1016日至1114),透過經絡按揭轉介申請按揭的個案當中,使用高成數按揭(按揭成數為六成以上)的申請佔整體申請達50.2%,當中使用高成數按揭購入二手物業佔整體申請約為76%,購買一手物業並使用銀行高成數按揭申請則為24%

 

有人擔心新按保措施推出不久,銀行審批會較為嚴謹,惟經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為,現時已有部份銀行對於此類申請均可作彈性處理,亦已有成功批出的個案,但按揭保費將在新計劃增加之15%下再額外增加10%。他相信隨著批出高成數按揭的個案日漸增多,銀行處理程序更趨明朗化,有助刺激樓市交投。

 

總括而言,新按保措施實施後,為大家提供更多按揭供款選擇,加強現金流應付稅務或其他開支。如有任何問題,可隨時與經絡按揭轉介按揭專家聯絡。 

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