新聞專欄
6月
13

料美聯儲再加息四分之一厘 

供樓負擔比率增至六成 料年底將直迫七成   港資金趨緊 下半年料將加息

美歐日全球三大央行本周均進行議息會議,由美國聯儲局率先牽頭,於香港周四凌晨時份公布議息結果。基本上,是次美國加息已無懸念,經絡預期聯儲局將再次以溫和漸進方式,加息四分之一厘,並將聯邦基金目標利率由1.5厘至1.75厘區間,上調至1.75厘至2厘區間。如此屬實的話,亦是繼2015年年底美國加息週期啟步後,第七次加息四分之一厘,共加1.75厘。然而,香港仍有條件不即時跟隨加息,但預料香港加息會於年內發生。

美國經濟表現強勢 年內有機會再加息兩次
明日美國議息結果出爐,除了加息預期達到百分之百外,市場更加聚焦於年內餘下的加息進程,究竟仍會加息一次還是兩次,市場上的分析員皆眾說紛紜。屆時,聯儲局主席鮑威爾將於會議結束後召開記者會透露取態。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為,5月份消費物價指數(CPI)按月上升0.2%,按年更錄得2.8%升幅,高於市場預期,反映非農業職位數據表現正面,美國經濟增長理想,有見及此,美聯儲有可能於年內再加息兩次。另外,美朝峰會亦成為國際政經壇上的另一焦點,雙方昨日一同簽署聯合公報,外界認為美朝關係進一步舒緩,將有助鞏固經濟穩定發展。

港次季資金趨緊 惟結餘仍屬健康水平
觀乎香港是次的加息步伐仍未展開,市場關注香港什麼時候跟隨美國進入加息週期。劉圓圓表示,回顧今年香港第二季的經濟及樓市發展,香港在美聯儲三月份加息後的資金漸趨緊張,由於港美息差拉闊達1.5厘,以致港匯轉弱,促使市場上的套戥交易頻密發生。港滙其後多次觸及弱方兌換保證,金管局累計共19次入市承接港元沽盤,頓時令銀行體系結餘由年初的近1,800億港元降至現時接近1,100億港元水平,減幅約四成。

不過,近日拆息節節上升,一個月銀行同業拆息受新股及半年結的影響,已連續12天錄得上升,613日更升至1.58厘。劉氏續稱,由於套息活動吸引力減,港滙未見再度觸及弱方兌換保證,銀行體系結餘仍然企穩於千億港元水平。而且,相對於2009年前的銀行體系結餘水平,現時仍未見急切的加息需要,預料銀行對加息仍然保持觀望態度。

定息戰劃上句號 銀行難再推進一步優惠
另一方面,銀行近日的按揭取態上亦漸趨保守及謹慎。自去年底正式開始,至今年第二季作結的「定息按揭戰」,高峰時有超過九間銀行參與承造,並以低定息及高回贈作為賣點,吸引不少按揭客戶選用。根據金管局4月份住宅按揭統計調查結果所見,定息使用比例達到49.3%,創出歷史高位。不過,銀行陸續於3月底後終止定息按揭計劃,甚至近日有個別銀行上調封頂息率至P-3%,變相加息10點子,現金回贈亦見削減。劉氏認為,低息環境已告終,銀行為迎接加息的來臨作準備,相信在加息前將按揭優惠加碼的空間有限。

負擔比率增至六成 創近19年新高
去年樓價升幅超過一成,今年樓市仍然保持強勢,樓價屢創新高。根據差餉物業估價署最新數據顯示,截至4月份,過去25個月本港樓價指數累計升幅達38.5%,並連續18個月刷新最高紀錄。而從經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據可見,5月份的二手住宅平均呎價為$13,216,比去年同期上升14.7%

鑑於樓價急升,市民的薪金追不上樓價升幅,供樓負擔比率亦隨之上升。根據經絡按揭轉介研究部的最新數據顯示,並與政府統計處的私人住宅家庭入息中位數作比較,業主的供樓負擔比率拾級而上,截至今年5月份,供樓負擔比率已貼近六成,創2000年後的新高,反映市民的供樓負擔越見緊張。加上未來加息後供樓負擔更大,在樓價續升及加息展開的雙重影響下,料年底前的負擔比率有機會挑戰七成。

劉圓圓提醒置業人士要量力而為,如透過銀行承造按揭的人士須通過三厘壓力測試,相信即使短期內香港加息對現有按揭之業主的影響不大。惟以高成數按揭置業或未進行壓力測試的人士要注意,未來加息後的供樓負擔亦會增加,加上如選用高成數按揭置業,數年後計劃息率上升或樓價調整,業主須考慮未來自身的負擔能力入市。

料全年樓價升10% 下半年港加息啟步
劉圓圓續指,現時多個新盤相繼登場,各銀行都盡量按兵不動,以免流失按揭客源,不過由於港美息差總不能無限擴闊,香港已有六次不跟隨加息,因此預料香港將於年內開始加息進程。整體來說,未來息口的方向是向上的,但基於市場已消化加息的影響,業主已有充足的心理準備,對香港樓市影響不大。預料即使本港加息,幅度亦溫和,每次介乎25點子至50點子之間,以每100萬貸款額計算,每加息25點子,每月供款僅增加$127,對供樓人士負擔影響輕微。

總括而言,美國加息符合市場預期,而香港經濟仍然十分穩健,相信下半年的樓市仍然穩步上揚,預料全年樓價可升10%,全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數預測,達到3,400億元及87,000宗水平,比2017年分別上升8.8%3.4%,創歷史新高。
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