新聞專欄
11月
14

放寬按揭刺激 樓市交投急升

11月新盤已售逾千伙 施政後高成數按揭申請按月升近2成

10月16日發表的新一份《施政報告》中提出為首置人士放寬按揭成數,對樓市立即起到「亢奮」作用,新盤及二手交投皆迅速回升,樓價亦喘定,復見平穩,10月二手交投料創出近5個月的新高。惟刺激作用短暫,美聯物業住宅部行政總裁布少明預期,隨著二手筍盤一掃而空,加上社會運動加劇影響樓市氣氛,料11月二手交投料將從高位稍為回落至約3,200宗的水平,一手則料錄約1,500伙成交,仍創出近5個月的新高。

 

政治及經濟陰霾彌漫香港,今年的二手住宅交投曾一度冰封,惟置業剛需不斷,不少市民皆在靜待入市時機,故二手交投在放寬按揭措施後亦立即反彈。根據美聯物業分行紀錄,以《施政報告》公佈前後為分界線,全港35大屋苑於10月下半月(16日至31日)共錄約252宗成交,較10上半月(1日至15日)錄得的71宗,大幅高出逾2.5倍。估計10月全月,全港二手交投將達到3,500宗的水平,創近5個月的新高。雖然期後二手交投隨筍盤減少而放緩,惟11月首13日,35大屋苑仍錄得101宗成交,或難以追上10月下半月的高水平,但是已較10月上半月高出逾4成。


11月不足半個月新盤已售出逾千伙

一手方面,受惠於市場氣氛大幅好轉,加上發展商訂價貼市二手,並提供眾多的置業優惠,故成交亦水漲船高。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料計算,新盤10月下半月(16日至31日)共售出1,145伙,較上半月(1日至15日)錄得的約117伙,高出近8.8倍。這情況更延續至11月初,11月首13日,新盤已售出1,085伙,較10月上半月高出近8.3倍。

 

經絡按揭轉介:高成數按揭佔整體申請逾半 按月升近兩成

從按揭申請數字亦可反應放寬措施對樓市的影響。根據經絡按揭轉介研究部資料顯示,自施政報告推出為首置人士放寬按揭成數措施後,即10月16日至11月14日,透過經絡按揭轉介申請按揭的個案當中,使用高成數按揭(按揭成數為六成以上)的申請佔整體申請達50.2%,不但超過一半,而且較上月同期錄得的32%,按月漲升近兩成。當中使用高成數按揭購入二手物業佔整體申請約為76%,購買一手物業並使用銀行高成數按揭申請則為24%。

 

超過九成申請人選用八成或以上按揭

在高成數按揭申請當中再作細分,高達6成申請者選用八成按揭,30.2%申請者選用最高的九成按揭,即兩者合共超過9成,反映置業者對高成數按揭的需求殷切。而高成數按揭的申請人中,56.4%申請者年齡介乎30至40歲,20.7%申請人為20至30歲,19.4%為40至50歲。當中佔最大部份申請者(26.3%)的每月平均收入介乎$30,000至$40,000以下,而收入介乎$40,000至$50,000以下亦排第二,佔18.3%,整體高成數按揭申請者平均入息為$47,285,遠高於政府統計處發表2019年第二季的每月就業收入中位數$18,700。某程度亦可反映若要符合高成數按揭的供款佔入息比率,首置客的收入須要達到一定要求。

 

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示,現時絕大部份高成數按揭申請人都能夠通過供款佔入息比率及壓力測試,對於銀行處理個別未能達到壓力測試的高成數按揭申請,現時已有部份銀行對於此類申請均可作彈性處理,亦已有成功批出的個案,但按揭保費將額外增加10%。相信隨著批出高成數按揭的個案日漸增多,銀行處理程序更趨明朗化,有助刺激樓市交投。

 

布少明:社會事件持續 11月下半月樓市交投料放緩

布少明認為,樓市受困外圍因素,《施政報告》提出的放寬按揭措施可謂「及時雨」,成功協助有急切置業需要的市民上車,更引出積存已久的購買力,加上本港仍受經濟下行及本土政治事件的困擾,故部份業主及發展商的開價皆非常克制,帶動一二手交投齊齊於10月下半月顯著回升。

 

布少明亦指出,雨過不一定是天晴,房策只是為上車打開了方便之門,樓市長遠始終受到政治及經濟前景的影響。現時本地政治問題未有解決跡象,利淡因素迅速抬頭,樓市氣氛或轉冷,數字反映近期樓市交投漸見放緩,可見利好消息的刺激作用被急速消化,加上部份減價或優質的二手筍盤已被搶購一空,有待累積盤源。而日益加劇的政治問題亦影響睇樓活動,故預期11月下半月的樓市交投將會放緩,料11月全月二手交投錄約3,200宗,較10月預計的約3,500宗輕微下跌近9%,但仍創出近6個月的次高水平;一手方面,估計發展商的定價仍會克制,惟推盤步伐將放緩,故11月全月新盤銷售約1,500伙左右的水平,但仍創出近自今年六月後的5個月的新高。
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