新聞專欄
12月
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【鬼王都換樓】換樓心法及至慳稅攻略

「鬼王」潘紹聰主持靈異節目深受歡迎,原來置業亦投資有道,近日傳媒報道潘於2016年以2,468萬港元買入太子百匯軒頂層B室特色戶,上月以3,200萬沽出,早前再度入市,以3,606萬買入啟德龍譽連花園平台單位。「鬼王」換樓快狠準,大家換樓如何同樣換得精明,按揭成數如何做得最盡?


1. 懂得斷捨離

換樓涉及多項原因,例如隨著家庭成員增加,需要更大空間,由300平方呎變成500平方呎,或者希望搬往心儀校網的區域,或睇好其他地段等升值考慮因素,例如潘紹聰向傳媒表示由於睇中啟德地段,故決定買入龍譽單位,便屬於升值因素。打算換樓人士已住在原有物業一段時間,換樓時難免有所不捨,但要記得換樓是為了更好的居住環境,要懂得斷捨離才能踏出第一步。


2. 小心SSD

由於潘紹聰本身持有的太子百匯軒在2016年買入,持貨3年(36個月)後才沽出,便成功避開額外印花稅(SSD)。額外印花稅是指當賣方取得物業後,如果在6個月內沽出物業,需要繳交成交價的20%稅率,如果在6個月至12個月沽出,需要繳交成交價的15%稅率,如果1236個月內沽出,要繳交成交價的10%稅率。以3,200萬物業計算,假設以6個月內沽出,額外印花稅高達640萬,612個月高達480萬,1236個月為320萬,稅額已高達足以買多一層物業。所以換樓之前要查清楚何時買入物業,避免導致換樓開支大增。

3. 要考慮「先買後賣」還是「先賣後買」

換樓另一個考慮是應該「先買後賣」還是「先賣後買」,如果決定「先買後賣」,好處是能確保有單位可以居住,但要小心市況下調,希望沽出原有物業未必有人問津,新買物業的按揭成數要扣減一成。而且根據現時印花稅制度,購買第二個物業,需要繳付較高稅階的15%印花稅,如果能夠在12個月內沽出原有單位,才能符合較低稅階的第二標準稅率條件,向稅局申請發還已多繳的印花稅。「先賣後買」雖然有機會要中途租樓自住,但相對「先買後賣」資金較為充裕,按揭成數不會下調之餘,亦毋須擔心高昂印花稅的問題,換樓較為安全。

 

換樓是每個家庭人生大事,如果對換樓按揭流程有任何疑問,可隨時致電按揭熱線(852) 319-66666或透過WhatsApp按揭專家聯絡。

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