新聞專欄
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10月
拆息抽升至0.79% 料年底經絡按揭息率指數(MMI)觸及2% 9月份新申請貸款續破萬宗

(2017年10月31日) 根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示,9月份新取用按揭貸款錄得7,137宗,與8月份的7,561宗比較下跌5.6%,涉及金額則跌1%至278.06億元,連跌兩個月(圖一),但仍較去年同期的7,019宗及232.04億元,分別上升1.68%及19.7%。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,施政報告未有長遠房屋供應後,置業人士轉投二手樓市,近月市場新盤陸續登場,一手成交繼續獨撐大市,形成一、二手皆暖現象,9月份新申請按揭貸款宗數較8月份升4.3%至11,376宗,續破萬宗關口。至於新批出按揭貸款宗數及金額分別錄得295.37億元及7,726宗,按月分別減少3.4%及1.7%(圖二)。由於現時新盤主導市場,所以9月份新批出按揭貸款涉及一手按揭貸款額錄得63.11億元,按月上升6.6%,至於二手按揭額則按月上升4.6%至139.21億元。

劉圓圓表示,近日市場最關注的是拆息抽升情況,最新報0.79%,如果以H+1.4%計算,已經觸及封頂位,她認為拆息上升與近期大型招股活動有密切關係,料短期鎖住資金,導致銀根緊張,她提醒遇上加息周期,建議置業人士可考慮選用首年定息按揭計劃,現時市場上首年1.75%的按揭計劃,明顯與2.15%比較,有近半厘息差,如果鎖定首年1.75%的按息後,其後以H按供款,加上現金回贈及封頂息率合理,明顯有慳息效果。由於在拆息上升及本港有機會上調按息,她料年底的反映普遍按揭息率的經絡按揭息率指數(MMI)會觸及2厘水平,轉按的慳息效果大減,料明年轉按活動不如今年活躍。

第三季新批貸款額按季升8.4% 料末季一手仍是焦點

若以季度來看,2017年第3季新取用按揭貸款金額及宗數錄得883.13億元及23,110宗,較第2季的814.17億元及21,999宗,分別大升8.4%及54%(圖七);至於第3季新批按揭貸款金額錄得933億元(圖八),較第2季的1177億元跌21%。踏入第4季,一手市場仍會是買家焦點所在,單是下月據統計已有約2700伙新盤待售,預料發展商會夥拍銀行及金融機構推高成數按揭吸上車客,對樓市起支持作用。

9月份轉按貸款額跌14%

根據差餉物業估價署的數字, 9月份本港樓價按月有0.27%升幅,連升十一個月破頂,轉按活動亦活躍,9月份轉按貸款額按月跌14%,至93.05億元,宗數亦按月跌14.6%,至2768宗, (圖五),但全年首九個月的轉按近金額920.98億元,較去年同期的472.77億元大升近倍94.8% (圖六)。同時,自金管局收緊按揭後,按揭比率持續下跌,9月份按揭比率較8月跌0.3%48% (圖十)。另外,在樓價連升18個月的同時,細價樓備受追捧,間接令平均按揭貸款金額按月微升至382萬元,而平均還款年期則微跌1個月至314個月(26.17) (圖十一)。

 

H按計劃使用比例微跌錄得93.4%  定息計劃使用比例有望突破2%

H按使用比例維持高企,美國聯儲局主席繼任人未有定案,市場預期12月加息,定息產品逐漸展現吸引力,使用比例有上升的趨勢,最新9月份錄得1.8%,按月升0.17%。至於浮息按揭產品,H按計劃使用比例9月份跌2個百分點至93.4%(圖九)。P按計劃實際利率仍在2.2%水平徘徊,與8月份使用比例2.1%相若。劉圓圓認為,即使美國年底加息,但本港銀行體系結餘仍有近2000億元,雖然近日因大型新股招股鎖住資金,估計拆息短期內仍會偏高,最新拆息報0.79%,以H+1.4%計算,已經觸及封頂位,劉氏料拆息在大型招股活動過後會有所回落,故即使美國開始加息,相信H按計劃仍是置業人士首選,亦未出現H按轉P按之情況。劉氏指踏入加息周期,置業人士可選首年定息計劃,市面上的首年1.75%按揭計劃,相信有一定的捧場客。(圖十二)

表一


 

圖一


圖二



圖三


圖四


圖五


圖六


圖七


圖八


圖九


圖十


圖十一


圖十二

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