不少老闆需要買入辦公室或舖位自用，今年施政報告宣佈取消非住宅物業（工廈、商舖、寫字樓）的雙倍從價印花稅，對於需要購買寫字樓自用的營運者，或者打算買入相關物業收租的投資者，均能能減低投資成本。加上八月政府降低按揭成數，打算買入非住宅物業，在按揭上可以如何部署？
印花稅慳幾多？
過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算，1個180萬的小型商廈單位，要徵收1.5%、即2.7萬印花稅，施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算，同樣價錢的物業印花稅降至$100，大幅減少$26,900。如果1個2,000萬物業，原本印花稅為170萬，新例後調整至85萬，節省一半達85萬。
印花稅 | 2020年11月26日前 | 2020年11月26日後 |
不超逾200萬 | 1.5% | $100 |
300萬 | 3% | 1.5% |
500萬 | 6% | 3% |
800萬 | 7.5% | 3.75% |
2000萬 | 150萬 | 75萬 |
2000萬以上 | 8.5% | 4.25% |
3000萬物業慳稅16個月供款
非住宅物業按揭與住宅按揭略有不同，按息略高，但配合印花稅措施，買家的供款壓力得以舒緩。非住宅物業一般按揭要求如下：
2. H按/P按：工商物業可造H按或P按，但部份銀行對於貸款額較細（300萬以下）的按揭，只會提供Ｐ按供款，現時一般P按計劃的實際按息通常為2.7%-3%，如果貸款額較大的情況，可以做到H+1.4%，實際封頂利率2.75%，詳情可以和我們查詢。
3. 按揭成數：今年8月政府宣佈放寬非住宅物業的按揭，按揭成數由四成增加至五成，能夠增加買家的借貸能力。如果申請人的主要收入來自香港以外地區，按揭成數削減一成。
以1個500萬商廈單位為例，可承造P-2.3%（P=5%）的按揭計劃，實際按息為2.7%，還款期為20年，首期為250萬。每月還款額約為$ 13,493，在印花稅新措施下，原本的印花稅開支節省15萬，已經能節省約11.1個月的供樓開支，如果愈貴的物業，節省供樓成本的效果會愈明顯。
貸款額高能用H按供款
以1個3,000萬的寫字樓計算，承造五成按揭，由於貸款額高達1,500萬，銀行歡迎買家使用H按供款。現時H按計劃能做到H+1.8%，以今日拆息低至0.1%計算，實際按息低至1.9%。每月還款額約為$75,195，在印花稅新措施下，買家能慳稅$1,275,000，等於能節省16.9個月供款。
寫字樓每月供款實例：
樓價 | $5,000,000 | $30,000,000 |
最長還款年期 | 20年 | 20年 |
按揭成數 | 五成 | 五成 |
貸款額 | $2,500,000 | $15,000,000 |
按揭成數 | P-2.75% | H+1.8% |
大約每月供款 | $13,493 | $75,195 |
原有稅項(2020年11月26日前) | $300,000 | $2,550,000 |
新例後稅項(2020年11月26日後) | $150,000 | $1,275,000 |
慳幾多稅？ | $150,000 | $1,275,000 |
節省幾多個月供款？ | 11.1個月 | 16.9個月 |
由此可見，非住宅物業獲放寬雙倍從價印花稅，節省買家的入市成本，如對非住宅物業有任何按揭疑問，歡迎透過以下途徑與我們聯絡：
WhatsApp：(852) 9426-2288
按揭熱線：(852) 319-66688
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