新聞專欄
7月
24

年內港息不減 封頂反升  轉按量跌一成 銀行市佔率或將洗牌 

 經絡:加按作備用資金需求增 年內挑戰七成創新高

本港樓價自去年八月起由高位回調,成交急挫樓市冰封。不過,從經絡按揭轉介研究部的數據所見,香港樓價從今年一月的低位(平均實用呎價為$12,351)已止跌回升,小陽春提早出現,而且反彈幅度驚人。及至今年五月份,平均實用呎價已升至$13,739,升幅超逾一成,並再次創下歷史新高。經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為,樓市於上半年火速回暖的原因可歸納為四點:

 

  1. 多盤齊發 剛性需求支撐樓市

年初有多個發展商新盤及居屋推售,定價吸引,加上二手物業議價空間擴大,激發市場多月來的購買力,令樓市火速回暖。根據土地註冊處資料顯示,今年首半年的一手住宅註冊宗數為13,510宗,比去年同期的8,686宗增加4,824宗或55.5%,整體住宅註冊宗數為37,154宗,比去年同期的35,811宗升3.8%。

 

  1. 銀行按揭競爭白熱化吸客

年初起銀行積極搶攻按揭業務,並將優惠不斷推高,現金回贈由2%增至2.1%,更有龍頭銀行推出數千元的定額現金回贈優惠。除此之外,拆息按揭計劃(H按)由一月份最優惠的H+1.235%加碼至H+1.23%。雖然一個月銀行同業拆息(HIBOR)持續偏高,一般按揭客戶需以封頂息率作出供款,不過即使是以現時銀行一般的2.375%供款水平來說仍算偏低,在利率低企及現金回贈可觀的情況下,刺激買家入市及樓價上升。

 

  1. 減息成樓市利好因素

息口亦是左右樓市發展的重要因素之一。自去年十二月美國加息後,市場對息口預測方向呈180度大轉變,由加息轉為減息。而近月市場料美國於本月底減息的機會極大,雖然是次美國加息周期內已加息九次,累計合共2.25厘,相反香港只象徵式加一次及只有八分之一厘,因此即使美國減息料香港仍未有條件即時跟隨。不過,相信不少買家仍憧憬未來減息的可能性,將令按揭供款減少,可被視為樓市的利好因素之一。

 

  1. 貿易戰似緩和樓市氣氛轉好

去年八月受到中美貿易戰的影響,全球股市大瀉,香港亦未能獨善其身。受到外圍環境因素影響,買家入市信心下降,以致樓市交投減少。不過,及後中美兩國雖間中仍有摩擦,貿易戰進展仍然膠著,但整體而言局勢不穩的情況已漸受買家消化及接納,樓市重拾升軌。

 

展望下半年,曹德明表示香港樓市正面對著不同的挑戰,未來數月的樓市發展很視乎外圍及本地政經因素影響。不過,若沒有進一步惡化,相信仍對下半年的樓按市場持審慎樂觀的態度。經絡按揭轉介預期下半年的樓按市場後市走勢如下:

 

  1. 年內港息不減 反加封頂息率

全球不確定因素增加,包括貿易戰走勢及多項美國經濟數據表現不穩定,相信美國於下半年將只減息一次,並會密切留意經濟最新數據及看市場反應再決定下一部署,年內兩次減息機會較微。而香港過去於美國加息周期只輕微加息0.125厘,減息空間非常有限,加上香港的一個月銀行同業拆息持續高企,銀行的邊際利潤進一步下降,短期內跟減的機會不大,料美國減息1厘或以上,香港才有機會跟隨調整最優惠利率(P)。相反,由於銀行邊際利潤極低,銀行更有可能調升新造按揭的封頂息率,料全年實際新造按息將維持2至2.5厘之間。

 

  1. 轉按宗數將下跌5至10% 中小型銀行市佔率升至三成

自有大型銀行將轉按的優惠減少,包括將現金回贈由2.1%調低至1.5%,及將實際封頂按息增加10點子至2.475厘,批核過程亦變得比以往嚴謹,其他銀行亦有跟隨的趨勢。由於兩年前選用按揭的業主大多封頂息率為P-3.1%(P為5.375%),若轉按後封頂息率為P-2.9%,即變相已加息20點子,轉按的誘因減少,特別是對於借貸額較少的業主吸引力不大,預計全年轉按宗數將比去年全年的37,751宗輕微下跌5至10%(圖二)。不過,假設500萬貸款額仍有7.5萬元現金回贈,數目仍然可觀,加上仍有部份由高成數按揭轉按的客戶,因此轉按仍保持一定的需求。而部份中小型銀行暫未跟隨調整優惠,相信不少業主會趕乘轉按低息尾班車,或會令以往一直由四大銀行主導超過七成按揭市佔率有下跌的趨勢,如情況持續,中小型銀行的市佔率或有望重返三成以上水平。

 

  1. 加按套現成趨勢 料未來作備用資金的比例挑戰七成水平創新高

根據經絡按揭轉介研究部的資料所見,每逢樓價處於高位調整時期,加按套現的需求便會上升。例如在2015年中樓價開始回落時,加按套現的比例曾升至17.59%,及至去年年中,加按比例由單位數水平升至13.3%突破雙位數,可見樓價累積一定升幅後而樓市呈轉勢時,業主高位套現「止賺」的趨勢上升。另一方面,經絡按揭轉介研究部亦根據客戶加按用途作出分析,發現加按套現作備用資金的比例一直上升,今年第二季的比例達到69.5%,反映在外圍經濟因素不穩下,業主想保留更多手頭資金以作打算,待政治局勢穩定後,重投物業市場或尋求高回報投資產品,相信加按套現作備用資金的比例年內有望突破高位超逾七成。

 

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