新聞專欄
12月
17

【居屋按揭】「白居二」揀樓攻略 甚麼單位最難申請九成按揭?

「白居二」2020年的抽籤結果已經於日前公佈,如果幸運抽中「白居二」人士,可以在免補地價情況下,選擇房委會的居屋單位,又可以選擇房協「住宅發售計劃」下的單位。不過,如果想申請九成按揭,兩種屋苑的門檻並不相同,一旦選擇錯誤隨時要抬錢上會。

樓齡19年以下居屋最穩陣
「白居二」計劃下,合資格人士可以收免補價購入居屋第二市場單位,居屋是政府早於80年代已推出居屋項目,故居屋數目相對較多,分佈於青衣、將軍澳、天水圍等區。代表屋苑包括冠德苑、天富苑、采頤花園,居屋面積相對較多選擇,並有不同間隔及類型以供選擇,大廈類型包括康和式及和諧式等。


按揭注意事項:要注意房委會在居屋首次開售時,已開始提供30年擔保,其後逐年遞減。銀行批核居屋按揭角度,通常以樓齡19年作為分水嶺,19年以下銀行均可批出25年及九成按揭,如果為樓齡20年以上,銀行會扣減按揭還款年期或成數。未補地價屋苑,按揭只能使用P按,不能使用H按,租置屋及綠置居按揭申請情況與居屋相若。

房協「住宅發售計劃」項目要壓測
房協「住宅發售計劃」現時有10多個屋苑供「白居二」人士選擇,屋苑配套一般較居屋優勝,單位交樓以私人物業作為標準。代表屋苑包括樂年花園及茵怡花園。


房協屋苑按揭:由於房協沒有向銀行提供按揭保證,銀行會視有關單位作一般私樓處理,即1,000萬以下物業最高只可承造六成按揭。如果想申請九成按揭,買家要使用按揭保險,800萬以下物業可申請最高九成按揭,但需要支付按揭保險。另外,申請人需要進行壓力測試,如果收入不足可增加擔保人。

假設居屋及房協單位的開價同樣為500萬,樓齡為15年,如果屬於居屋單位,便可以在毋須支付按保費用及面對壓測情況下,承造九成按揭及還款期25年。而房協單位需要支付二十多萬購買按保,如果銀行肯提供六折優惠,額外開支約為12多萬。另外,申請人的收入需要達到$46,056,才能達到壓測門檻。

 

居屋單位

房協單位

樓價

$5,000,000

$5,000,000

壓力測試要求

X

$46,056

按揭保險開支(一次付清費用)

$0

$212,175

每月供款

$20,188

$20,188

總貸款額

$4,500,000

$4,500,000

假設還款期為25年,實際按息2.5%

不過房協可選用的按揭計劃較具彈性,申請人可選用H按或P按供款,在低息環境下,買入房協單位人士便可使用H按供樓。另外,房協單位最長還款期能長達30年,大家可根據物業及自己的財務狀況再進行研究。


由此可見,免補價的物業類型會影響申請九成按揭的難度,如不清楚心水單位預計能獲批多少貸款額,可與經絡按揭聯絡及提供物業資料,由按揭專員進行初步的分析。






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