新聞專欄
3月
17

【按揭計劃2021】如何選擇按揭計劃?一文睇清P按H按+按揭成數+物業類型+罰息期+現金回贈

置業人士買樓上車,向銀行申請按揭是重要一環,一旦選錯按揭計劃,隨時無法上會!選擇按揭計劃需要考慮多項因素,包括利息、按揭成數、物業類型、罰息期及現金回贈等,經絡按揭今次為大家介紹按揭計劃的基本知識。



甚麼叫按揭?
按揭屬於一種有抵押貸款,協助買家置業上車。如果未能依時供樓,銀行有權利沒收物業進行拍賣。申請按揭計劃時,必須先了解按揭計劃基本重要詞彙:按揭成數、按揭利息、物業類型、罰息期及現金回贈。


按揭計劃的按揭成數:
銀行批出按揭計劃,需要根據金管局按揭指引進行批核,樓價1,000萬以下物業,最高按揭成數為六成(貸款上限500萬),樓價1,000萬以上最高按揭成數五成。如果想承造高成數按揭需要申請按揭保險,800萬以下最高按揭成數九成,800至900萬為八至九成按揭(貸款上限720萬),900至1,000萬為八成。


不過,銀行會根據申請人財務狀況及物業類型因素而調整按揭成數,詳情可瀏覽按揭成數懶人包。

按揭利息如何計算?
按揭計劃主要分為H按、P按及定息按揭,3種類型的按揭利息計算方法各有不同:


P按計劃(最優惠利率計劃):P是指「最優惠利率」(Prime-rate),市場上有4個「P」,華僑永亨銀行為5.5%,富邦及大眾銀行為5.375%,滙豐、恒生、中銀(香港)及南洋商業及集友銀行為5%,其餘銀行為5.25%。所以申請按揭時見到P-2.75%,要先了解按揭計劃的所屬銀行是採用哪個「P」,如果屬於5.5%,實際按息便是5.5%-2.75%=2.75%,如果最優惠利率為5%,實際按息便是5%-2.75%=2.25%。

H按計劃(銀行同業拆息計劃):根據銀行同業拆息計算出來的按揭計劃,通常銀行公會根據1個月拆息計算按揭利率,例如H按計劃為H+1.3%,拆息為0.5%,實際按息便是1.8%,不過每間銀行選取的拆息日期各有不同,詳情可向我們查詢。現時絕大部份H按計劃均設有封頂位或鎖息上限,通常為「P-百分比」。在低息環境下拆息持續低企,使用H按的按揭計劃會最為受惠,現時按揭計劃低至H+1.3%,以近日拆息計算,實際按息低於兩厘。

定息按揭計劃:主要是指按證公司的定息按揭試驗計劃,為置業人士提供10年、15年及20年的定息按揭計劃,減低置業人士面對的利率波動風險。定息年利率介乎1.99%至2.19%。

物業類型影響按揭計劃的選擇:
居屋按揭計劃:居屋是政府資助房屋之一,例如擁有公屋單位或屬於白表資格人士,可以用「免補地價」形式購買居屋。綠表申請人最高可借取按揭九成半,白表最高可借九成按揭,未補地價居屋只能申請P按供樓。如果屬於已補地價居屋,則可以選用H按計劃。


租者置其屋按揭計劃:租者置其屋計劃原意讓公屋居民買入居住中的單位,協助公屋居民上車。現有39條公共屋邨屬於租者置其屋名單之中。由於獲得房委會擔保,該單位住戶只需支付數千元意向金,餘款便可以利用按揭攤還,因此按揭成數接近十成。

二手樓按揭計劃:二手私人物業的買家可使用H按、P按或定息按揭計劃,如果選用按揭保險可做到高達九成按揭,如只申請一般按揭,1,000萬以下最高按揭成數為六成。現時香港不少舊樓已達40至50年,買家要注意樓齡對還款年期的影響,現時銀行通常採用「75-樓齡」作為最長還款期,所以如果物業達45年以上,便未必做到最長30年還款期。

村屋按揭計劃:村屋售價較一般私人住宅便宜,如果申請按揭保險,最高按揭成數為八成半,如果不選用按保,最高按揭成數約六成,但要注意村屋由於成交較疏落,申請按揭容易出現估價不足。村屋按揭像私樓一樣,可以選用H按、P按及定息按揭供樓,村屋最長還款期一般以「55-樓齡」計算。

工商舖按揭計劃:工廈、商廈及舖位的按揭成數較為嚴謹,最高為五成,最長還款期約20年。

劏房按揭計劃:部份銀行會較抗拒為劏房承造按揭,可嘗試向中小型銀行申請,但劏房按揭息率會比一般私人住宅為高。

按揭計劃的罰息期:
銀行批核按揭涉及不少成本,為了避免借款人取得按揭貸款在短期內轉按往另一間銀行,現時按揭計劃通常設有2至3年的罰息期,通常第1年罰款最多,最後1年罰款最少,每個按揭計劃的條款並不相同,可參考貸款信件。


按揭計劃的現金回贈:
為了吸引買家及賣家選用按揭計劃,銀行會為按揭計劃加附現金回贈,貸款額愈多,現金回贈比率通常愈高。


高息存款掛鈎戶口(Mortgage-link):
如果手上剩餘資金,可選擇附有高息存款掛鈎戶口的按揭計劃,借款人可以把資金放入指定活期存款戶口,存款額高達剩餘貸款額的50%,能對沖部份按揭利息開支。現時不論選擇H按或P按計劃,均可以提供高息存款掛鈎戶口幫助借款人生息。


申請按揭計劃前需要注意甚麼因素?
1.供樓負擔能力

申請按揭計劃前,需要考慮自己有多少首期及供樓的負擔能力。銀行會為申請人進行壓力測試,當利率上升3厘,每月供款不得高於入息60%,買入物業前可善用經絡按揭「負擔能力計算機」,了解自己可買入多少樓價的物業。

2.物業類型
正如上文所言,物業類型會影響買家可以申請甚麼類型按揭計劃。

3.樓齡及人齡
正如上文所言銀行一般會以「75-樓齡」及「75-人齡」決定按揭計劃的最長還款期,個別銀行會根據申請人信貸評級及物業質素提供彈性,詳請可向經絡按揭查詢。

4.物業用途
如果物業屬於出租,不能申請按揭保險,最高按揭成數只有五成。

為甚麼要選用按揭轉介公司?
買樓牽涉相對大銀碼,由於選擇按揭計劃涉及多項考慮因素,每間銀行的按揭計劃不斷更新,經絡按揭按揭專員能夠在最短時間內一站式提供最適合的按揭計劃,除了讓申請人比較按揭時間,亦避免選錯按揭計劃的風險。如對申請按揭有任何疑難,歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。


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