新聞專欄
11月
25

【另類物業】唐樓VS村屋 按揭要求大不同

唐樓村屋的入場費較低,二百多萬便能入市,加上新按揭保險出台後,兩種物業同樣能夠受惠,吸引不少上車人士目光。不過,唐樓村屋承造按揭難度會比一般私人屋苑為高,今次與大家分享兩者分別。

 

唐樓村屋的優點及缺點

唐樓樓高最多8層,雖然沒有升降機,但單位間隔實用,部份間隔更設有騎樓,但由於樓齡較舊,要面對單位及大廈失修問題。村屋主要集中新界,空氣清新及擁有較大私人空間,部份設有車位及泳池等設備,適合享受休閒生活的置業人士居住,不過集中在偏遠新界地區,較適合駕車人士。

 

最長供款年期

唐樓樓齡通常達4050年以上,按揭最長供款年期雖然名義上最多達30年,但由於大部份銀行只會提供「70減」或「75減」減樓齡作為最高的按揭年期,假設該唐樓樓齡已有50年,其按揭年期最多只能供款20年(70-50年)或25年(75-50年)。村屋的按揭供款年期亦較為嚴謹,通常以「55減」作為最高按揭年期,假設該村屋樓齡30年,最長供款年期便是25年(55-30年)。

 

可以做高成數按揭

唐樓一般能承造六成按揭,申請按揭保險可承造高達九成按揭。如果樓齡屬於50年以下的唐樓,如果唐樓位於熱門地區,批出高成數按揭機會較高,但如果唐樓質素欠佳或環境衛生質素惡劣,可以扣減按揭成數。村屋按揭一般可造五、六成,如果使用按保計劃,最高可借貸高達八成半。不過村屋涉及多項僭建,銀行態度會傾向保守。

 

小心估價不足

唐樓由於成交較少,業主放售價與再上次成交價相距甚遠,銀行缺乏參考指標,要小心銀行估價不足。另外,唐樓的質素如位置、坐向、發展等均會影響最終估價。村屋唐樓情況一樣,由於欠缺成交參考,銀行同樣估價較為保守,如果希望估價近似成交價,可以選擇較具規模的屋苑式的村屋,以及尋找按揭專家一次過向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交的估價。

 

唐樓村屋同需驗樓

不論唐樓村屋,申請按揭時行要求驗樓的機會比普通私人屋苑為高,買入前必須查清楚有否涉及違規情況。唐樓最常見問題為僭建及劏房,例如平台經常有簷篷或加建,估價行會計算還原費用,如果涉及金額不大,或者劏房如果不涉及結構性改動,問題均不大。為了方便驗樓,如果買入唐樓為連租約,在簽署臨時買賣合約時記得寫明附帶要求可以入屋驗樓。村屋買入前亦要小心僭建物,估價行會根據狀況評估還原費用,並在樓價中扣減,導致最終貸款額被降低。

 

申請時間較長

唐樓村屋由於需要驗樓,按揭審批時間同樣較長,村屋情況更為複雜,有需要測量師研究圖則,建議要求至少兩個月以上的成交期,讓按揭申請在充足時間下進行。另外要預留額外資金,如果銀行最後批出的貸款額不似預期,可以先選擇「Full pay」買入單位,之後再申請按揭,當銀行見到買家資金實力雄厚,批出按揭機會大增。

 

私人屋苑VS唐樓VS村屋置業及按揭比較:

 

私人屋苑

唐樓

村屋

置業比較

置業費用

較高

較低

較低

交通

近市區

近市區

近郊區

保安

沒有

沒有

按揭比較

按揭年期

70減或75減樓齡

70減或75減樓齡

55減樓齡

按揭成數

可以高達九成

一般六成,用按保可借足九成

一般六成,用按保可借足達八成半

申請按揭時間

較短

較長,要驗樓

較長,要驗樓

估價

估價與成交接近

估價容易不足

估價容易不足

*每個物業情況不同,以上只反映一般情況。

 

總括而言,置業人士如要承造另類物業的按揭,需要預留更多時間及準備,按揭專家能為你提供更多資訊。

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