新聞專欄
11月
04

【新按保拆局】原本儲好320萬首期供800萬樓,依家要點做?

新按揭保險措施公佈後,令不少原本有置業打算的人士要重新計數,究竟應該選擇新按保計劃還是選擇原有按揭成數,並擔心如果選擇高成數按揭,保費太貴不化算。其實只要做好資產配置,多出的首期不但能蓋過利息保費開支,更能為置業人士增加額外收入。

 

計算新舊制供款分別

個案背景:30多歲的教師一家三口,之前一直租樓,為了兒子安居樂業,希望在自置物業成長求學,原本與妻子根據舊制按揭成數儲好320萬首期,購買800萬物業作自住之用,不過現時新按揭保險計劃下80萬就可以買入800萬的單位,足足多了240萬現金,應該承造舊有按揭成數,還是新按揭成數?

 

目標單位:荃灣綠楊新邨低層582呎單位

樓價:800萬

首期現金:320萬

每月收入:80,000元

能承受風險程度:高

 

新舊制還款分別(假設利率為2.375%及承造30年按揭):

 

舊制(按揭成數:60%

新按揭保險(90%

變化

首期

$3,200,000

$800,000

-75%

總還款額

4,800,000

7,200,000

+50%

每月還款額

$18,655

$29,382

+57%

全期利息

$1,915,917

$3,017,642

+57%

按揭保費

$0

$360,000

Nil

置業開支

$400,000

$400,000

+0%


根據舊制承造6成按揭,兩夫妻要把所有現金投入首期,好處是每月供款額不消2萬元,按揭利息支出只需191萬,看似很輕鬆。而在新按揭保險下,全期利息加按揭保費卻有337萬,看似不化算。其實2人只要把多出的現金作有效的資產配置,不但能對沖利息及按保開支,更能增加被動收入。

 

債券基金增收入

根據新按保措施下兩夫婦餘下多達240萬現金,其中100萬投資於債券,70萬投資於債券基金,70萬投資於港股。債券只要資金在到期日後便能連本帶利取回,年息率達7厘以上,如果投資100萬,每年獲派7萬元,5年間已經收息35萬,按保開支已接近回本。

 

不過由於債券在到期日後才能一次過取得派息,中間資金不能提取,一旦需要現金周轉便麻煩,所以不能全額投放於債券。債券基金的好處是隨時能夠沽出,年息率同樣能達7厘以上,如果高收益債券息率更高達9、10厘,如果以70萬投資於9厘高收益債券,一年能獲得6.3萬,不過債券基金的價格可升可跌,有機會出現賺息蝕價,透過與債券互相補足。

 

基本上根據債券加債券基金的收息,30年間合共派息近400萬,已經比9成按揭的額外利息多出62萬。所以餘下70萬保守者可以做定期存款,假設年息2厘,一年派息1.4萬,如果投資心態進取,可考慮選擇買入股息率約為3厘的公用股一年至少獲派2.1萬以上,如果投資於或房託基金,年息率達4至5厘,一年至少派息2.8萬。

 

 

債券(100萬)

債券基金(70萬)

港股(70萬)

優點

不會蝕價

靈活度高

靈活度高

缺點

違約風險

價格易受息口影響

股價易受企業盈利影響

息率

7%

9%

4%

投資額

1百萬

70萬

70萬

每年收息

$70,000

$63,000

$28,000

30年總收息(假設所有因素不變)

210萬

189萬

84萬

 

每個置業人士能承受的風險程度不一,可根據自己經濟能力選擇最適合自己的按揭及投資計劃,如果需要協助,可隨時與按揭專家聯絡。

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