新聞專欄
9月
02

【置業尋寶】半新盤為何出現鬆綁減價潮?申請按揭有何優勝之處?

半新盤是指入伙不久的樓盤,由於樓齡夠新,毋須擔心失修問題,深受不少買家歡迎。近日有市場消息指出個別半新盤單位出現鬆綁潮,又有單位減價成交,為置業人士提供更多買樓選擇。為半新盤申請按揭有何好處如何善用按揭借貸力供款經絡按揭轉介一一為大家拆解。

1. 半新盤出現鬆綁減價潮原因
半新盤會出現鬆綁潮及有業主減價出售,主要基於以下原因:


a. 「呼吸PLAN
半新盤單位出現減價,其中一個原因與按揭有關,當初發展商為吸引欠首期的上車客提供更多選擇,推出息不供本的「呼吸Plan」貸款計劃,業主毋須通過壓測及提供入息證明便能以低首期上車,在指定「蜜月時間」內只需還低息不還本,但蜜月期後便轉變為P或「P加」。由於當初能輕易申請貸款,在蜜月期後如果無法捱高息便要申請轉按,但業主又未必符合入息資格,最終只有把物業沽出。


b. 額外印花稅
半新盤會出現「鬆綁潮」,主要與額外印花稅因素有關。根據現時額外印花稅制度,如果物業持有期為6個月或以內,稅率為15%;如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為10%;如物業持有期超過12個月但在24個月或以內,稅率為5%。假如物業成交價為800萬,額外印花稅高達80萬至160萬,所以新盤買家為了慳稅,除非遇上特別理由,否則通常不會在3年內沽出單位,盡量等待3年後才沽出單位,最終出現半新盤「鬆綁潮」。


半新盤申請按揭優勝之處:
半新盤湧現下,如果打算入市「撈筍盤」,比起一般舊樓,半新盤的優勢是夠「年輕」。基於申請按揭需要計算物業樓齡,一般以「75減」計算最長還款年期,半新盤只有數年樓齡,一般可做30年還款期。選擇長還款期不但還款更輕鬆,還更易通過壓力測試。以一個700萬物業為例,以現時一般新造按揭計劃H+1.5%,以今日拆息0.42%計算,實際按息低至1.92%,封頂息率2.5%計算,如果申請六成按揭,選擇30年還款期,壓力測試要求只需要$ 39,745,但選擇20年,壓測要求增加$8,407至$48,152,選擇15年的話,壓測要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息環境下借貸成本低,就算本身能通過壓測及具備還款能力,亦可以使用較長還款年期把現金留在身邊,進行更完善的財務配置。


30年 vs 20年 vs 15年按揭比較:

 

30年

20年

15年

每月供款額

$ 16,595

$ 22,256

$ 28,005

入息比率

$ 33,190

$ 44,512

$ 56,010

壓力測試

$ 39,745

$ 48,152

$ 57,196

(假設樓價700萬、六成按揭、按揭計劃為H+1.5%、封頂息率2.5%及還款年期30年)

大家只要善用按揭的借貸能力,買入半新盤自然更加輕鬆。如打算入市置業,簽約前歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡,在專業的意見下,找出最適合自己的按揭計劃。


按揭借貸力

按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險  

月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力

最低首期一覽表 | 私人貸款影響按揭申請嗎?

按揭產品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate

即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan


物業類型

一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭  | 車位按揭  | 大灣區按揭 | 安老按揭


置業租樓開支

上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅 


轉按 / 加按

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按揭陷阱

估值不足 | 借貸力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」與「分契樓」| 做咗擔保人分手點算好 | 凶宅能否做按揭 | 銀主盤能否做按揭 | 買樓收租按揭限制


上車攻略

80萬首期可以買到800萬的樓 | 月入6萬買到900萬的樓 | 自僱人士| 擔保人和借貸人的分別 | 按揭計算機 | 查冊 | 供樓減稅 | 置業流程 | 補地價 

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