新聞專欄
4月
03

【另類物業】半契樓、碎契樓可否做按揭?

近日物業拍賣市場無受新冠肺炎影響,其中一個拍賣的長沙灣半契樓更獲得5組客爭搶,最終更錄得高價175萬成交。半契樓或碎契樓價格一般會有折讓,但買入前有甚麼考慮因素?是否能順利申請按揭經絡按揭轉介今次為大家拆解當中疑問。

 

半契樓出現業權有關

業權共有形式主要分為聯權共有及分權共用,聯權共有又稱為「長命契」,假設物業由夫妻2人聯權共有持有,如果其中一方去世,另一方便能自動獲得業權。分權共有則不一樣,可以把物業分成若干業權份額,比例沒有規限,例如夫妻各佔一半業權,或者丈夫佔有3/4業權,妻子佔有1/4業權,如果其中一名業主去世,其餘業主不會自動獲得業權,而要根據遺囑處理。

 

如果業主們以分權共有形式持有物業,例如五兄弟各持有20%業權,長兄堅持出售自己20%的份額,其餘兄弟反對,長兄出售的業權交易便屬於碎契樓買賣;如果涉及半份業權交易,例如夫妻各持有50%業權,妻子決定出售屬於自己的業權,丈夫拒絕出售,則稱為半契樓買賣。

 

轉售半契樓困難

出現碎契樓或半契樓主要原因包括夫妻離婚,或者由於業權人破產要賣樓還債,其他業權人士拒絕賣出所致。此類物業的市價折讓高達4成至7成,其投資價值主要取決於環境、座向、層數、樓齡及業主態度等因素,故難以釐定折讓多少才值得入市。

 

買入半契或碎契樓時前,必須知道整個單位的買入價及銀行估值,才可以根據業權計算價格是否合理。另外業權轉讓亦較為困難,較少人願意買入業權不完整單位,導致此類物業的交投疏落。如果希望買入半契樓收租,由於過往案例未必根據業權比例而攤分租金收入,買入物業前要與其他業主商討租金如何分成。

 

半契樓難做按揭

半契樓或碎契樓難以承造按揭,銀行一般不會接受有關申請,要有心理準備「full pay」買樓。雖然個別財務公司會接受半契樓按揭按揭,但息率通常達20厘以上,比銀行處理私樓按揭的一般實際按息2.5%高出一大截,買家必須計算好何時清還貸款時間,否則不應隨便入市。

 

近年半契樓成交:

年份

住宅

面積

成交價

2020

長沙灣長發大廈中層單位

實用面積411方

175萬

2018

長春大廈中層單位

實用面積527平方呎

150萬

2018

青衣美景花園高層單位

實用面積478方呎

170萬

2017

長洲大新後街142號低層單位

建築面積524方呎

60萬

資料來源:市場資訊

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