新聞專欄
1月
04

加息影響力將於下半年浮現

新一年又來臨,筆者祝願大家2018年事事順心、身體健康。2017年股樓皆升,港股自年初起漲36%,升幅贏盡全球;樓市亦價量齊升,打破了「逢七必災」的預言。而大部份學者及分析師亦對今年的股樓市場表示樂觀,筆者認為,在剛性需求殷切的情況下,今年的樓價仍有5至10%的升幅。

事實上,在股樓歌舞昇平的同時,環球金融市場亦悄悄起了革命。自2015年11月起,美國聯儲局於9年後再次啟動加息週期,已先後加息5次,加幅共達到1.25厘。加上自去年10月起,美國實施縮減資產負債表規模,每月縮表上限100億美元;以及美國的稅務改革,將企業稅稅率由35%下降至21%,有可能引致大量市場資金流到美國,海外的現金流動性則相對減少,屆時香港的銀行就必須要平衡成本,以加息的方法增加銀行現金儲備。而事實上,香港銀行體系結餘由2015年10月達到4,263億元的高峰,慢慢回落至去年初的2,596億元,近月再進一步下跌至現時的1,797億元,顯示香港資金正在流出銀行體系。

因此,若美國再加息1至2次,基於港元與美元掛勾關係及資金成本上升的問題,筆者預料香港將會跟隨美國加息,但加息幅度溫和,介乎1/4厘至半厘,而加息的影響力將漸漸於下半年浮現,為樓市的升幅稍微降溫。

然而,大家不用太擔心加息會對樓按市場造成巨大的沖撃,過去香港已享受了低息環境多年,未來加息料將會循序漸進地進行,市民早已有心理準備。而且,在3厘的壓力測試、供款不逾月入6成的各種樓控措施下,業主的防守力大增,即使每季加息一次,亦要加足3年才達到增加3厘的水平。以每100萬元的供款計算,供款30年,加息25點子,供款額只增加$127,相信對業主的影響有限。

 

現時

加息0.25%

加息0.5%

按揭計劃

H+1.3%

H+1.3%

H+1.3%

實際按息

2.15%

2.4%

2.55%

貸款額

100萬元

100萬元

100萬元

供款年期

30

30

30

每月供款

$3,772

$3,899

(+$127, 3.4%)

$3,977

(+$205, 5.5%)

全期利息

$357,795

$403,788

(+$45,993, 12.9%)

$431,810

(+$74,015, 20.7%)

 

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