新聞專欄
12月
13

全年轉按突破千億 經絡:明年樓市按市將價量齊升

2017年樓市暢旺,在供應短缺及剛性需求強勁的情況下,發展商積極推盤應市,一手市場交投氣氛熾熱,多個新盤成為城中熱話,年初至今開售新盤共涉逾2.2萬伙,創一手新例實施以來新高。而二手市場亦有回暖跡象,樓價持續上升。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,根據土地註冊署資料顯示,首11個月一手私人住宅註冊宗數為17,364宗,比去年同期的16,340宗上升6.3%;而首11個月二手住宅註冊宗數為40,918宗,比去年同期的37,207宗增幅接近10%。樓價走勢亦未有放緩的跡象,今年11月的平均呎價為$12,005,比去年11月的$10,740上升11.8%,可見價量齊升。而根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據,首10個月新取用按揭貸款金額及宗數比去年同期分別增加89.9%64.4%(圖一),貸款金額成歷年第二高位。而由於今年拆息偏低,加上銀行紛紛調低按息,導致轉按誘因大增,轉按金額較去年大升82.6%,更創出歷史新高(圖二)。


在房屋政策方面,年內金管局連環出擊,分別杜絕「一約多伙」,劃一徵收15%印花稅、實行第八輪逆周期措施、向銀行溫馨提示調高按息等,但仍未能阻止樓價繼續升溫。其後新特首上任,發表任內第一位施政報告,推出多項新措施,包括增設首置上車盤階梯、計劃將綠置居及白居二恒常化,及於未來五年大量興建資助房屋以提供94,600個單位等,可見政府將解決港人居住的問題視為首要重任,惟建屋需時,政策對現時的樓市影響不大。


香港經濟持續向好,股樓齊升,失業率降至3%,屬1998年初後最低水平。而且本港銀行體系結餘仍然充裕,銀行為爭取更多生意,不斷將按息調低,由去年的H+1.7%按揭水平,下調至今年初H+1.28%。縱使面對金管局的溫馨提示將按息短暫上調至H+1.4%,近月部份銀行已再次將按息調整至1.28%。然而,新美國聯儲局主席即將上場,屬「鷹」屬「鴿」未明,而美國已於今年內先後加息兩次(圖三),今夜凌晨美國加息的機會亦十分大,加上縮表進程經已展開,相信對香港樓市亦會構成一定影響。自九月起,香港拆息不斷上升,今日(1213)的一個月銀行同業拆息為1.08%(圖四),已觸及封頂位。10月份MMI(經絡按揭息率指數)亦升至1.96厘(圖五),反映業主的供樓負擔增加。因此,現時市面的上定息1.7%按揭計劃比起其他按揭計劃吸引,令選用定息的買家比例有上升的跡象,由9月份的1.8%,增加至10月份的2.2%,相信短期內定息的選用比例仍有上升的空間(圖六)。

 

「經絡十大樓按新聞」選舉

經絡按揭轉介自2007年起舉辦「經絡十大樓按新聞」選舉,藉此了解香港市民最關心的樓按議題。今年,經絡透過網上及電郵成功訪問了632位市民,挑選出他們認為最具影響力的本港樓按新聞。

結果顯示,「美國聯儲局於3月及6月共加息2次,並於10月開始縮表進程,市場預期12月再加息機會大」201票成為網上及電郵訪問中最影響市民的按揭新聞大事,佔總投票人數31.8%。其次「杜絕『一約多伙』,一份合約連購多間物業,政府劃一徵收15%的印花稅」屈居亞軍,共獲得125市民投票,佔整體19.8%。至於「拆息大升衝破1厘水平,觸及封頂位,創08年金融海嘯後新高」則以106票及16.8%排名第三位 (圖七)

調查顯示美國加息及拆息大升等與日常生活息息相關的新聞對業主影響最大,相信與息口變化對業主每月供款支出有即時的反映有關。另外,辣招「一約多伙」對業主的影響亦大,現時樓價不斷攀升,不少業主都想再添置物業作投資,或購買多一個單位給兒女,可見港人置業需求十分殷切,「一約多伙」或令業主的置業計劃改變。

 

經絡2018年前瞻:

  1. 香港加息週期啟步,惟年內升幅溫和影響不大

美國聯儲局會繼續循序漸進加息,經絡預料美國明年加息34次,再加上美國進行稅改及縮表計劃,料美元資產陸續回流本土,使香港有資金外流壓力。事實上,香港銀行體系結餘由201510月達到4,263億元的高峰,慢慢回落至今年初的2,596億元,近月再進一步下跌至現時的1,797億元,顯示香港資金正在流出銀行體系(圖八)。另外,由於港元與美元掛勾關係,在聯匯制度下,香港加息亦難以避免,相信最快會於明年上半年調整最優惠利率,結束自06年後12年來未曾加息的局面,但相信即使加息亦會循序漸進,每次介乎2550點水平。整年香港有可能加息12次,至明年年尾實際按息將達到2.42.65厘的水平。以每100萬貸款額計算,每加息25點子,每月供款額只增加$128,相信對供樓人士影響不大。

  1. 樓價升幅較2017年遜,購買豪宅比例增至30%

今年本港樓市氣氛相當熾熱,樓價升幅更超過10%,相信明年樓市亦會保持升勢。但隨著今年一手樓盤大賣消耗了不少市場的購買力、樓價多次突破高位並持續上升一段時間、再加上加息、縮表等外圍因素影響,預期明年樓價會稍為放緩,升幅較今年少,但整體仍有510%的升幅。在物業價格分布方面,由於樓價不斷破頂,根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,500萬以下的物業比例越來越少,由去年同期佔整體比例的54.3%,下跌至今年只有32.6%;相反500萬以上的物業則有上升的趨勢。11月份1,000萬以上的物業佔整體20.4%,比去年同期的12.3%增加逾8%,預料明年1,000萬以上的物業比例將增加至30%(圖九)

  1. 一手供應創新高,新取用按揭貸款金額料再升5%

至於供應方面,明年發展商仍會積極推盤,料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,較今年增逾一成,加上政府明年將推出約12,800萬個資助房屋單位,即市場上共有37,800伙一手單位應市,相信明年的一手成交量或會創歷史新高。根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示,今年首10個月的新取用按揭貸款金額及宗數分別為2,626.26億元及70,835宗,預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數可達3,120億元及84,000宗水平,比去年同期料大幅升43.527.5%。另外,劉氏亦預計2018年全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數可達到3,276億元及87,000宗水平,比今年再升5%3.6%,即新取用按揭貨款金額可破歷史高位(圖十)

 

  1. 低息環境不再,料轉按比例減20%

今年銀行之間競爭十分激烈,推出各式各樣的按揭優惠吸客,分別不斷將按息下調至H+1.28%,及增加現金回贈至1.7%。而發展商亦積極加入按揭市場,推出不同的高成數按揭計劃,令買家可以更容易上會。然而,經絡預料來年的低息環境將會告終,銀行或財務公司要在按揭策略上多花心思,推出更多元化按揭計劃及優惠,以爭取按揭市場份額。除此之外,由於低息環境不再,縱使今年首10個月轉按金額及宗數達1,007.1億元及30,486宗,較去年大升82.6%53.8%,但大部份於早兩年仍然選用H+1.7%P-3.1%按揭計劃的業主已於今年辦理轉按,預料今年總轉按金額及宗數可達約1,150億元及34,500宗水平,比去年同期升55%32.6%,但明年的轉按比例料比今年將減少20%(圖十一)。

  1. 環球經濟喜中帶憂,慎防加息風險

今年香港受惠於環球經濟持續改善,貿易、貨運以及旅遊業復甦,經濟表現勝預期,第三季按年實質經濟增長達3.6%,增幅為六年來最快,勞工市場維持全民就業狀態。另一方面,內地經濟今年以來維持穩中向好的態勢,在今年首三季錄得6.9%的中高速增長。然而,環球政經格局仍然存在不少不明朗的因素,包括地緣政治風險存有暗湧,美國縮表及稅改的影響亦不容忽視,再加上歐美央行縮減貨幣政策等等,香港金融市場亦有可能受以上因素影響波動。總括而言,現時香港資產價格持續上升,樓價已達到歷史新高水平,加上種種不明朗的外圍因素,香港經濟或樓按市場可謂有危亦有機,業主要慎防未來加息、外來環境帶來的風險,建議業主應考慮自身負擔能力,不宜盲目高追入市。

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