新聞專欄
12月
19

全年樓按創3,450億 經絡:按息低企 續利樓市

失業率維持3.2%以下 樓價具抗跌力

2018年可算是樓市反覆的一年,首半年仍然處於大旺市,然而踏入下半年,樓市受多方因素影響終見轉角。同樣地,按揭市場亦不平靜,年內銀行終展開加息步伐,調高最優惠利率(P)八分之一厘,結束12年來未加息的局面。回顧2018年的樓按市場,可從以下幾個方向探討:

經絡2018年樓市回顧:
樓花表現比去年遜色 相反現樓回升
今年樓價從高位回落,根據差餉物業估價署最新的數字,樓價已從八月份最高位下跌3.7%。話雖如此,樓價由年初至今仍然升超過6%。另一方面,上半年樓市以一手主導,但下半年開始一手市場的需求放緩,相反二手業主開始接受樓市調整的現況,議價空間擴闊,令成交有回穩跡象。根據土地註冊處資料所見,今年首十一個月的現樓註冊數字為98,097宗,較去年同期上升4,057宗或4.3%,亦是七年後的新高。相反,首十一個月樓花註冊數字錄得8,231宗,比去年仍然減少2,580宗或23.9%。回顧首十個月的住宅按揭統計調查結果,新批出及新取用按揭亦比去年同期錄得升幅,新批出按揭貸款額及宗數增加15.5%8%,新取用按揭貸款額及宗數則增12.7%5.6%,兩者的貸款額同創歷年來的新高。

12年來終加息 銀行競爭白熱化 轉按宗數為八年新高
而銀行在按揭市場的取態仍然十分積極,自年初各大銀行爭相推出定息按揭計劃,曾令定息按揭計劃的使用比例推至49.3%。及後定息按揭計劃暫停,但銀行在現金回贈及按揭利率方面仍然不斷優化,以保持市場份額。另一焦點,是香港銀行事隔十二年終加息八分之一厘,正式邁進加息周期,加息前夕業主把握最後的低息機會,令轉按人數急升,八月份轉按宗數為八年後的新高,金額更打破按月紀錄。

房策乏力 減辣無望 發展商按揭佔比破紀錄
在房屋政策方面,現屆政府將重心側重於資助房屋中,包括更改未來公私營房屋比例、修訂資助出售房屋的定價機制等;為增加長、短期的樓市供應,將發展「明日大嶼」計劃及其他過渡房屋的措施;為遏止發展商囤積居奇,政府新增了一手樓空置稅。惟市民上車置業仍然十分困難,未見「減辣」的訊息,在樓市處於峰巔的狀態下,業主可借的按揭成數有限,令發展商按揭計劃殺出一條血路。今年五月,業主選用發展商按揭計劃的比例曾高達33%,大部份此類計劃提供高成數按揭,有些甚至免壓測,顯示政府設立的按揭防守措施仍未涵蓋整個按揭市場,當經濟變差或加息周期時對此類業主的打擊最大。

環球經濟不穩 削港人置業信心
今年的環球及本港經濟亦成為影響香港樓市的主要原因之一。自上半年香港銀行仍未跟隨加息,港美息差拉闊以致港匯轉弱,令套息交易發生頻繁,走資情況增加引發多次觸及弱方兌換保證,香港的銀行儲備由年初的1,800億元下降至現時約763億元水平,減幅達58%。而年內的一個月銀行同業拆息(Hibor)亦非常波動,3月曾低見0.67厘,高位曾高至1218日的2.38厘,相信短期內Hibor大幅下調的機會不大。另一方面,受國際政經環境影響,亦動搖香港買家的入市信心。中美貿易戰持續拉鋸、英國脫歐爭議不斷、法國總統下台危機,亦令全球經濟氣氛蒙上一片陰霾。

「經絡十大樓按新聞」選舉及2019樓市問卷調查
經絡按揭轉介自2007年起舉辦「經絡十大樓按新聞」選舉,藉此了解香港市民最關心的樓按議題。今年更加入新的內容,希望了解更多市民對2019年樓市的展望。經絡透過網上成功訪問了483位市民,挑選出他們認為最具影響力的本港樓按新聞。

結果顯示,「香港銀行事隔十二年 再次展開加息步伐」以97票成為網上最影響市民的按揭新聞大事,佔總投票人數20.1%。其次「一個月拆息達兩厘 創海嘯後新高」屈居亞軍,共獲得93市民投票,佔整體19.3%。至於「一手新盤帶動 近33%買家選用發展商一按 創歷史新高」則以73票及15.1%排名第三位。

調查顯示,與港人息息相關的樓按新聞最受市民關心。其中,對正在供樓人士影響最大的香港加息及拆息急升並列一、二位,相信因為跟業主每月供款支出上升大有關係,並且亦有可能左右未來樓價走勢,因此在港人心目中甚具份量。另外,2018年推出的多個新盤大賣,當中不少發展商為協助市民成功置業,均提供不同類型的付款方法及按揭優惠,使不少首期不足之人士以選擇此類按揭為其中一個「上車」辦法,因此注目度會相對較高。

市民對明年樓市持保守至樂觀看法 樓市難大跌
問卷調查同時問及市民對2019年香港樓市的展望,在受訪的483位市民中,有接近一半,即241人認為樓市會「平穏,保持5%上落的幅度」,認為「下跌多於10%」的有33.5%162人,認為「上升超過10%」的只有16.6%,即80人。

受多個外圍因素,包括中美貿易戰、美國及香港加息、股市尋底等影響,其中38.9%188個持有物業的受訪者中,近6成約112人認為2019年置業部署應為「靜觀其變,暫時沒有買樓或賣樓的打算」,其次為「樓市已見底,預計下年或再多買一層物業作投資之用」,佔23.4%,約44人,而表示「有意出售物業」的人只有8.5%。相信持有物業業主不欲出售其物業的主因來自政府制定的辣招稅,特別是以投資及收租的業主,出售物業後未必能夠買回物業。另外,「考慮轉按或加按,準備現金於適當時間出擊」亦佔8.5%,即16人,反映業主長遠對後市仍有信心。

另一邊廂,沒有持有物業人士的295人中,心態則較為悲觀。對於來年的置業部署,選擇「無打算,靠自己一個沒有可能成功置業」佔38%,即112人。第二位是「有打算,但樓價仍貴,難以負擔」佔28.5%,即84人。而相對樂觀的「有打算,正在物色心儀單位」排第三位,52人即17.6%的受訪者選擇。

從調查所見,普遍香港市民對來年的樓市發展看法偏向保守及靜觀其變,但未見如市場部份人士預測大跌的看法。有樓人士由於財力較充裕,心理質素較好,對後市持較樂觀及積極的看法。相反,由於樓價仍然處於極高水平,未持有物業的人士認為置業負擔仍重,建議政府多推出可幫助首置客上車的措施。

經絡2019年樓市前瞻:
負面因素有限 樓價5%上落空間 明年一手主導市場
雖然不少市場分析對未來樓價並不樂觀,惟現時令樓市暴跌的負面因素其實有限,反之是由於環球經濟及股票市場的不穩定性影響其心理質素。對於未來樓價的看法,相信關鍵在於中美貿易戰的發展,但以本土的經濟及樓市環境來看,不利因素其實不多,現時業主的持貨能力強、銀行體系資金仍然充裕、加上金管局的種種「辣招」作防守,相信難以令樓市有斷崖式下跌的情況發生,料明年新年後或出現小陽春,樓價將會有5%的上落,全年樓市發展平穩。另外,市場預期來年將約有25,000個潛在一手單位推售,相信屆時發展商的叫價亦會相對克制,預計來年的樓市發展仍會以一手主導,及令二手市場的交投進一步受到影響。截至今年11月份,樓花按揭宗數為8,231宗,預料全年樓花按揭宗數可達9,000宗,預料明年的全年樓花按揭宗數為約萬宗,比今年升幅達11%。相反,今年首11月的現樓按揭宗數為98,097宗,全年現樓按揭宗數可望至106,000宗,預測明年將下降至約80,000宗水平。

港美加息放緩 上半年息口維持於3厘以下
香港的加息周期經已於九月展開,但自美國經濟漸見放緩,美聯儲的加息進程將有可能減慢。另一邊廂,從香港銀行的按揭競爭性可看到,銀行的資金成本仍算偏低,加上銀行結餘仍有760億元以上的水平,因此香港的加息進程亦料跟隨美國平緩發展。總括來說,由於港元與美元掛勾關係,在聯匯制度下,來年香港加息亦難以避免,但相當幅度跟力度相當溫和,料上半年的實際息口維持於2.5厘至3厘水平,年內實際息口不會超過3.5厘,對供樓人士影響輕微。

失業率21年新低 不超過3.2厘難大跌
根據經絡按揭轉介研究部的分析,依照以往的樓價周期來看,樓價升跌跟失業率呈反向相關,失業率反映民生狀況,如業主失業以致影響入息不能供款,連帶影響業主出售意欲甚至定價,因而對樓市有顯著的影響。試舉例,當97年金融風暴失業率急速上升時,樓價亦插水式下跌,其後數年樓價仍乏力向上,失業率再次於01年起攀升至8.5%03年後失業率持續改善,樓價終見上升軌。而近年失業率維持偏低水平,有見08年失業率跌至3.2%後轉勢,樓價亦錄得短暫下調後繼續發力,由2008年至2011年樓價上升78.5%2017年至今當失業率維持3.2%以下,樓價於同期更累計上升了50.9%,而現時失業率只有2.8%,是199711月後的21年後新低,可見在失業率維持不高於3.2%水平,仍然屬於極低的情況下,樓市仍具抗跌力。

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