新聞專欄
10月
17

低首期買樓要留意「負資產」的風險 

昨天放寬按揭成數後,首期要求大大降低,地產交易市場氣氛馬上變得熾熱起來,低首期買樓下,賺錢時回報率當然更高,但相反如果樓價下行時,帶來的風險也會大大提升,今天我們就講解一下當中的風險。

 

什麼是「負資產」?

很多80後、90後可能未經歷過1997年金融危機後至2003年SARS期間的「負資產」年代,什麼是「負資產」呢?舉個例子,如果現在你買的物業價值是800萬,你只付出了一成首期,所以現在你現在的負債為720萬,這層樓帶給你的身家 (Equity)為80萬。

假如過了六個月,你還了20萬貸款,負債減少至700萬,但因為中美貿易戰、社會等問題惡化,你層樓跌了20%,得番640萬,這個時候你就變成資不抵債,這層樓帶給你的身家(Equity)變成640萬資產減700萬負債,即是負60萬,就是我們所稱的「負資產」。

 

銀行call loan導致失去物業又欠下一身債

負資產帶來最直接的影響是銀行有機會收回貸款的差額(俗稱call loan),例如上述例子中,你層樓價值得番640萬,按九成按揭成數計算,最高貸款額只有576萬,所以銀行是有權向你收回700萬減576萬 = 124萬的差額。如果你沒有無力償還,銀行便會收回你的物業,然後以銀主盤的方式拍賣,而且實際上收回貸款涉及不少費用成本,加上銀主盤的售價亦往往較市價為低,所以賣完層樓通常依然不夠還你欠銀行的錢,這個時候你失去了物業之餘依然會欠下一身債。

 

要清楚計算自己的負擔能力 

雖然很多時候,如果你有穩定工作收入,銀行未必會即時call loan,但試想想你每天努力工作清還按揭,但你的身家依然是負數,你自己的心情也很有機會受影響。所以大家買樓前不要衝動,要清楚計算物業合理的價值和自己的負擔能力

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