新聞專欄
3月
22

低息利好樓市 一手樓主導成交 料全年創新高3,400億

一連兩日的議息會議結束,鮑威爾首次以主席身份主持的聯儲局議息會。一如市場所料,新主席作風「偏鷹」,今次議息後,聯儲局宣佈加息四分之一厘,是今年內首次加息,亦是繼2015年年底美國加息週期啟步後,第六次加息四分之一厘,共加1.5厘。聯邦基金目標利率則由1.25厘至1.5厘,上調至1.5厘至1.75厘區間。而香港金融管理局亦即日宣布,將貼現窗基本利率上調25點子至2厘水平。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,是次美國加息符合市場預期,但香港仍然有條件不跟隨加息,現時香港仍有接近1,800億元的銀行體系結餘,資金成本相對低。香港的大小銀行除了未有調高息口,在按揭市場上更可看到其取態仍然十分積極,不斷將按息調低,並將現金回贈加碼,可見銀行仍然「水浸」,暫時未有加息的壓力。

觀乎美國經濟數據,二月份非農就業新增職位大幅增長,消費者物價指數(CPI)按月上升0.2%,而失業率處於17年低位的4.1%。綜合以上數據,可見美國經濟增長理想,通脹及勞工市場數據穩步增長,美國將會循序漸進地推行資產負債表及收緊貨幣政策。劉氏預料,美國今年內共加息三至四次,而香港經濟表現仍然十分穩健,雖然近期港滙轉弱,但暫未見資金大幅流走的情況發生,預料最快要下半年才有銀行調升最優惠利率(P)。整年來說,香港可能加息一至兩次,實際息率介乎於兩厘至兩厘半之間的水平。

劉圓圓續指,香港始終會跟上全球加息的步伐,香港未來息口的方向是向上的。但由於市場幾乎已消化美國加息的影響,而且在金管局的三厘壓力測試底下,香港業主的防守力強,加息對實際的供款影響輕微,相信即使香港加息步伐展開,業主已有充足的心理準備,對香港樓市影響不大。

今年香港將承接去年熾熱的樓市氣氛,加上一手樓盤供應不絕,發展商積極推盤,經絡按揭轉介上調全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數預測,達到3,400億元及87,000宗水平,比2017年的3,123億元及84,164宗分別上升8.8%及3.4%,創出歷史新高(圖五)。而在新取用按揭貨款當中,相信樓花表現更見優秀,預料全年樓花宗數可達13,000宗,比2017年的11,913宗增加9%;現樓亦比去年的72,251宗增加至74,000,上升2.4%。

鑑於現時已臨近加息前夕,劉圓圓呼籲已過罰息期的業主盡快把握轉按的最後機會,現時銀行提供拆息按揭計劃的息口不斷調低,最新報H+1.25%,或者亦可選擇定息按揭計劃,首年定息低至1.68%,其後H+1.26%,兩者現金回贈高達1.75%至1.9%,可見優惠不斷加碼。由於現時的定息比拆息按揭計劃節省逾30點子的息差,加上如遇上加息週期,定息的慳息效果更加明顯,因此定息按揭計劃吸引力大增。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,1月份的定息計劃使用比例繼續增加至8.8%。劉氏預料,定息按揭的使用比例首季或見一成以上的水平,上半年更有望挑戰04年8月的高位創近14年的新高。

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