新聞專欄
10月
27

【以租養租】想做「雙租族」? 小心3大按揭地雷

「雙租族」是指租出手上物業賺取租金收入,並同時租用別人物業,擁有業主及租客雙重身份。除了基於想享受較舒適的空間,以較低首期買入舊有單位出租,租住較新的單位,亦可能涉及稅務及換樓原因。如想做個精明的雙租族,最重要認清按揭的注意事項。

1. 最高按揭成數五成
金管局現時按揭指引規定,1,000萬物業以下最高的按揭的成數為六成(最高按揭貸款額五成),物業屬於出租性質,按揭成數需要下調一成。假設物業樓價為600萬,如果屬於自用單位,最高貸款額能達360萬(600萬X六成),首期只需要240萬(600萬X四成),但把物業出租,最高貸款額只能達300萬(600萬X 五成),首期需要額外增加60萬至300萬。


2. 不能做按揭保險
按揭保險能為樓價800萬以下物業承造九成按揭,800至900萬物業提供八至九成按揭,900至1,000萬提供八成按揭。但按揭保險要求物業必須為自住,因此出租物業不能符合按揭保險要求。借款人申請按揭時會在填寫申請表時申報物業用途,其後按揭保險公司有機會要求借款人提供水費、電費及煤氣費單據,證明物業只屬自住用途,如果借款人未能提供證明,便被視作為非自住,有機會被提前還款(俗稱「call loan」)或要求提交罰款,因此借款人必須如實申報及執行。


3.買入舊樓小心樓齡計算
不少雙租族會買入舊樓收租,再租住新盤享受更舒適的單位,但買入舊樓需要小心按揭的樓齡上限。一般銀行會採取「70減」或「75減」樓齡作為最長的按揭還款期,如果有銀行以「70減」計算,物業樓齡達45年,最長還款年期便是只有25年(70-45),做不到最長還款年期30年。買入單位前可先行查冊、向地產代理查詢,或向按揭公司及銀行進行初步評估。


由於出租物業的按揭要求比自用物業為高,要做個精明的雙租族,買入物業前要做好仔細的財務預算。除了要計算是否能負擔出租物業的按揭供款,亦要考做雙租族的風險,例如租住單位有機會被加租或要求遷出,租金收入需要繳交稅項等因素,財務部署自然更為全面。如對出租物業的按揭有任何疑問,可隨時與經絡按揭聯絡。


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