新聞專欄
3月
09

【二手樓按揭】買二手樓可做幾多成按揭?拆解二手樓買入程序、按揭成數、還款年期、壓力測試、人齡樓齡限制

美孚新邨、太古城、黃埔花園等二手藍籌屋苑雖然已上了年紀,但由於交通方便、社區配套完善,仍吸引買家買入自住或投資。買入二手樓需要注意甚麼事項?申請按揭有甚麼要注意?二手樓估價樓齡、人齡、按揭成數方面有甚麼要注意?經絡按揭一次過為大家拆解(以下資料主要參照二手私樓,如涉及資助房屋等物業,可向按揭專員直接查詢)。



買入二手樓程序:
1. 評估首期預算
買入二手樓前,首先要計算買樓的開支,包括首期、按揭利息開支、印花稅、律師費及裝修費,其中首期及印花稅開支最大,可用按揭計算機進行初步預算。


2. 視察樓盤
買家可根據預算物色心儀的樓盤,首先可選擇地區及物業類型,再於地產代理網頁瀏覽心儀樓盤,再聯絡相關地產代理睇樓。選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價,並且最好親身睇樓,了解單位質素。


3. 查冊
只要透過簡單的物業查冊,便能知道單位業主姓名、借貸狀況、物業過往歷史及狀況,如果物業由地產代理處理,可交由對方協助查冊及分析是否有潛在風險。


4. 決定業權
買入物業時如果買家只有1人,便屬於唯一擁有人(Sole Owner),毋須考慮業權問題,但如果業主涉及兩人或以上,便要考慮應選擇分權共有(Tenancy in Common)或聯權共有(Joint Tenancy)。分權共有是指業權的權益以各人所付的樓價比例分配,例如其中1名業主付出樓價25%,便享有物業1/4業權。如果對方身故,其物業權益便會成為遺產處理。聯權共有是指各人的權益或業權份數屬於均等,一旦其中一人身故,此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。

5. 簽署臨時買賣合約
當雙方達成買賣共識,便可以簽署臨時買賣合約(俗稱「臨約」),是一份具有法律約束力的協議。簽署臨約時,買家支付樓價3%至5%訂金,俗稱「細訂」。


6. 買家申請按揭
申請按揭是置業重要一環,除了直接向銀行申請按揭,如果想比較不同銀行的按揭計劃及現金回贈,可向按揭轉介公司一次過格價。


7. 簽署正式買賣合約
簽署臨時買賣合約後14日雙方簽署正式買賣合約,買方再支付訂金,俗稱「大訂」,細訂加大訂一般為樓價的10%。期間買家律師會負責查閱物業狀況,如有問題會向賣方律師查詢。


8. 繳交印花稅
住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付,如果屬於首次置業,可以支付較低稅率的印花稅率,如果已經擁有住宅物業,便要承受較重的稅率。

9. 最後視察及收取鎖匙
臨近成交日買家驗收單位,可帶備驗樓清單或委託驗樓師進行檢驗,如有問題即時通知律師。在此時,銀行亦有機會

10. 成交日簽署轉讓契
買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契,把單位業權由賣方轉讓予買方,同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。銀行會於成交日放賣至賣家律師,再由律師轉交款項予業主。

二手樓按揭指南:
大家買入二手樓時要注意以下事項:

1. 二手樓按揭估價
買家如果買入一手樓,短期內毋須理會物業估價問題,但買入二手樓便要注意估價的高低。物業估價會受到物業成交、樓齡、物業質素、物業類型、樓層、座向、附近環境等因素影響,每間銀行會自行委託估價行進行估價,估價的結果會影響按揭最終批出的貸款額。假設二手樓單位的成交價為500萬,業主打算申請六成按揭,理論上能獲取300萬,但如果銀行估價只有450萬,最終批出的按揭貸款額只有270萬,買家的首期便要額外增加30萬。


銀行對於市場上不少另類物業未能提供估價,其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上沒有定義,通常是單位內發生的不自然死亡個案,如自殺及謀殺案等。由於市場上沒有公開的資料紀錄,估價行內部才有自己的凶宅紀錄,所以每間估價行對凶宅的估價,可能出現差異。如果單位變成凶宅,銀行估價不單止影影響涉事單位,有時更會影響同層或上下樓層的單位。

2. 二手樓按揭成數
二手樓買家需要根據金管局的指引申請按揭,如果物業屬於自用1,000萬以下最高按揭成數為六成(上限為500萬),1,000萬以上最高按揭成數為五成。如果申請按揭保險,可以申請較高的按揭成數,800萬以下最高按揭成數為九成,800至900萬最高按揭成數為八至九成(上限為720萬),900至1,000萬最高按揭成數為八成。如果物業是出租,最高按揭成數為五成。


不過,如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型(如村屋),按揭成數會出現不同變化,詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。另外,按揭成數會受到供款人的財務狀況出現不同變化,有機會削減按揭成數。

3. 二手樓按揭最長還款年期
二手樓按揭最長還款年期為30年,但會受於物業年齡(樓齡)及借款人的年齡(人齡)而出現變化。現時銀行一般會以「75-樓齡」判斷最長還款年期事宜,如果樓齡已經屆滿45年以上,銀行未必會批出30年樓齡。個別銀行會考慮以更高彈性批核按揭還款期,盡量延長借款人的還款期,詳情可以向經絡按揭查詢。


另外,銀行亦會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素,並同樣以「75-」作為指標。如果申請人在45歲以上,銀行也有機會縮減按揭還款年期。如果借款人已到達一定年紀,可考慮加入較後生的擔保人,銀行便會以後者的年歲作為批核標準,讓他更輕易通過銀行的批核。

4. 二手樓按揭計劃
二手樓買家如果選擇私人物業,可選擇H按或P按計劃供樓,在低息環境下,使用H按供樓更為受惠,現時H按計劃低至H+1.3%,供樓實際利率低於2%。如果選用P按則較為穩定,但在低息環境下利息開支會較高。不過,如果買入的物業是未補地價的資助房屋,便必須選用P按供樓。


5. 二手樓按揭壓力測試
申請二手樓按揭需要進行壓力測試,當利率上升3%,每月供款不得多於月入60%。假設H按計劃封頂息率為2.5%,即當利率上升至5.5%時要符合供款不得高於入息的比例60%。不過,銀行會根據申請人狀況,為對方適度提供壓力測試彈性,即使月入稍微「超標」,也能獲得按揭貸款。


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