新聞專欄
12月
23

【買樓防老】如何利用物業自製年金

傳統奉行養兒防老,原來買樓都可以防老?但現時香港人均壽命達80多歲,恐怕子女亦未必能負擔自己的退休開支,而單靠打工仔每月供款的強積金未必夠用,原來手上磚頭都可以變成退休金,每月收取年金歎世界。其中秘訣便是申請香港按證保險有限公司的安老按揭計劃(俗稱「逆按揭」),只要手上的物業符合資格便能申請。

 

申請人需具備甚麼資格?

申請人必須為(155歲以上持有香港身份證人士及(2)沒有破產或涉及破產呈請或債務重組。物業可由一人及最多兩名借款人以聯權共有形式持有。

 

如何變成退休金?

在安老按揭下,業主可以把持有物業變成抵押品,向貸款機構提取按揭貸款,業主可以選擇10年、15年、20年或終身年期,每月提取年金。根據下表,假設70歲人士一人持有一個600萬的物業,選擇10年期年金,每月可享有$30,600元($5100 x 6)。

 

每月年金金額(以指定物業每100萬元計算):

參加年齡

55

60

70

年金年期

單人借款

二人借款

三人借款

單人借款

二人借款

三人借款

單人借款

二人借款

三人借款

10

$3,200

$2,800

$2,500

$3,700

$3,300

$3,000

$5,100

$4,600

$4,200

15

$2,400

$2,150

$1,900

$2,800

$2,500

$2,250

$3,800

$3,500

$3,200

20

$2,050

$1,800

$1,600

$2,400

$2,100

$1,900

$3,300

$3,000

$2,700

終身

$1,650

$1,450

$1,250

$2,000

$1,800

$1,550

$3,100

$2,800

$2,400

 

 

物業有何要求?

有關物業必須為(1)香港住宅物業、(2)由個人名義持有,或由與另外最多兩名借款人以聯權共有形式持有、(3)樓齡50年或以下、(4)無任何轉售限制及(5)沒有出租。

 

物業如何估算?

申請逆按揭需要為物業進行估算,如果物業估值為800萬元或以下,物業價值上限為100%物業估值。如果為800萬至1200萬,為80%物業估值或800萬元(以較高者計算),1,200萬元以上至1,600萬元的物業以70%物業估值或960萬元(以較高者計算)。如果屬於1,600萬元以上的物業,會以60%物業估值或1,120萬元計算,(以較高者計算,上限為1,500萬元)。

 

物業估值

用作計算年金之指定物業價值上限

$800萬港元或以下

100%物業估值

$800萬港元以上至$1,200萬港元

80%物業估值或800萬港元(以較高者計)

$1,200萬港元以上至$1,600萬港元

70%物業估值或960萬港元(以較高者計)

$1,600萬港元以上

60%物業估值或1,120萬港元(以較高者計,上限為1,500萬港元)

 

有甚麼開支?

申請人主要涉及支付按揭保費,按揭保費分為(一)基本按揭保費:為指定物業價值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值的0.28%;(二)每月按揭保費:根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付。其餘涉及法律費用、手續費及驗樓報告等開支。

 

安老按揭小數據

截至201911月底,安老按揭申請宗數有3,745宗,其中單人申請類別佔64%,遠拋離雙人申請的35.8%及三人申請的0.1%。年金年期方面,申請終身年期的人士最多達47.9%,拋離第二位的10年期。安老按揭的平均借款人年齡為68歲,物業估值為540萬,平均物業樓齡為30年。

 

申請類別(百分比)

單人

64%

雙人

35.8%

三人

0.1%

年金年期(年)

10

24.4%

 

15

15.3%

 

20

12.4%

 

終身

47.9%

平均借款人年齡

 

68

物業

估值

540

樓齡

30

 

買樓上車不但能節省租樓開支,更能製造退休長糧,為業主提供長遠的保障。新一年將至,不妨在假期考慮置業計劃,使用經絡按揭按揭計算機計算按揭供款,在2020年訂立清晰的置業目標。

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