Link is copied!

【首置必睇】買400萬樓上車？細價樓置業按揭攻略

2020.12.14

新一年將至，大家可能計劃明年買樓上車，但在香港置業難免要用按揭供款二、三十年，對於尚未置業人士，究竟如何上車最為穩陣？其實懂得用按揭計數最緊要，經絡按揭以一個樓價400萬的單位為例，為大家分析按揭的注意事項。

1. 計算可負擔樓價
根據現時金管局按揭指引，1,000萬以下物業最高可承造六成按揭（最高貸款額500萬），如果打算買入700萬物業，首期至少要280萬。申請人可考慮申請按揭保險(詳見第2點)，或選擇樓價較低的物業入市。現時市場上仍不乏400萬以下的樓盤，私人屋苑主要位於元朗、屯門及馬鞍山，或選擇未補價的資助出售房屋，部署置業計劃前可瀏覽地產代理網頁作初步研究。

2. 考慮是否善用按揭保險
按揭保險能夠為置業人士以較高成數上車，800萬以下住宅物業最高能承造九成按揭，800至1,000萬物業最高能承造八至九成按揭。如果使用按揭保險,400萬物業首期只需要40萬。不過要注意使用按揭保險需要支付保費，以及只適用於自住物業。如果承造八成以上按揭，必須為首置固定收入人士。

3. 計算壓力測試+每月供款
壓力測試是指當利率加息3厘後，每月供款不得高於月入60%，而壓測是以按揭的封頂位計算，假設按揭計劃的封頂息率為2.5%，壓測下申請人要以利率升至5.5%進行考驗。不少上車人士擔心難過壓測，但只要善用按揭計算機計數便能估算是否合格。如果400萬物業承造六成按揭，每月薪金達$22,712便可符合資格。

另外，不少上車人士擔心置業後供款壓力大增，同樣可使用計算機計算每月供款額。如以實際按息2.5%及供款期25年計算，400萬單位每月供款為$10,767，如果月薪為2.3萬，每月尚有萬多元資金生活。如果覺得供樓壓力太大，可考慮盡量拉長還款期至30年，讓每月供款更加鬆動。

4. 注意估價
銀行批核按揭時會自行委託估價行進行估價，而按揭的貸款額會根據估價調整。如果估價低於成交價，會以較低者為準，例如申請人打算為成交價400萬的物業申請九成按揭，但估價只有350萬的話，貸款額只有315萬而不是360萬，買家要額外支付45萬首期。影響估價涉及多項因素，包括申請按揭時間、物業質素、背景（是否凶宅）及樓齡等，因此買入物業前，最好先向按揭轉介公司進行初步估價。

5. 注意買入物業額外開支
買入物業牽涉不少成本，包括經紀佣金，還有印花稅、律師費、裝修費等，經紀佣金一般為成交價1%，律師費約為萬餘元，裝修費約為二十萬以上。如果買家為首次置業，可使用較低的印花稅稅率。一個400萬物業的印花稅開支為9萬，樓價愈高稅率愈高，買入單位前必須計算清楚。

只要大家做好財務準備，置業上車的風險便能大減。如對申請按揭有任何疑難，歡迎與經絡按揭進一步聯絡，按揭專員會為每個個案提供最適合的按揭建議。