經絡按揭轉介行政總裁朱賀華表示，美國聯儲局展開2013年最後一次議息會議，相信仍未具條件啟動退市機制，本港明年未有即時加息迫切性，估計2014年美國決定退市，步伐亦循序漸進，本港銀行體系結餘需急跌至一千億元以下水平，才呈現加息壓力，故預期明年按息介乎2至3厘。儘管按息仍徘徊歷史低位，但息口變化存在暗湧。究其原因，各大銀行資金成本有異，一旦美國宣佈退市，個別銀行或因應市況調整業務策略及息口，在步伐不一致的局面下，屆時將出現明顯息差，用家選擇按揭產品時宜多作比較。
展望2014年，新盤小陽春勢頭延續，相信一手按揭貸款存在增長空間，不過新盤提供優惠搶客，加上措施窒礙上車及換樓市場發展，削弱二手樓競爭力，二手按揭貸款將反彈乏力。尤其踏入下半年，外圍市況不明朗因素增加，加上用家市場購買力陸續消化，整體觀望氣氛會漸趨濃厚，樓按市場表現將較上半年遜色，估計全年新取用按揭貸款額將連續4年出現調整，按年再跌13.2%至1,380億元，創8年新低(圖一)。
(圖一)
回顧2013年 樓按貸款額連續3年負增長
回顧2013年，在連串措施影響下，樓市成交不及2012年，按揭市場亦錄得價量齊跌。若比較每月按揭款宗數，根據金管局住宅按揭調查數據顯示，今年首10個月平均只有5,084宗，不但較去年同期平均6,198宗相比少17.9%，同時創有紀錄以來新低。至於金額方面，累計今年首10個月，新取用按揭貸款金額錄得只有1,354億元，較去年同期的1,518億元大幅減少10.8%，而每月平均按揭貸款金額亦只有135億元，為同期的6年新低(圖二)。
2013年10月份新取用按揭貸款宗數按月下跌5.5%至4,264宗，涉及金額減少3.6%至112.07億元，雖然近月市場有一手成交支撐大市，但一手佔市場比例始終有限，本年迄今，單月最高計算亦只不過佔約兩成，因此在二手成交大幅減少下，按揭市場難以收復失地，相信全年新取用按揭貸款額將不足1,600億元，並較去年下跌17.1%至1,590億元，屆時按揭市場規模不但創7年新低，更連續3年出現負增長。
(圖二)
一、二手走勢背馳 兩者平均貸款額差距收窄至6年新低
樓市在收緊按揭、「3D」辣招及《一手住宅物業銷售條例》連環夾擊下，一、二手物業市場同受打擊。按揭成交方面，累計今年首10個月，新批出按揭貸款額及宗數分別錄得1,676億元及61,321宗，與去年同期比較，分別下跌23%及27.3%，當中涉及一手物業按揭貸款金額按年減少18%至302億元，而二手物業按揭貸款額則按年減少30.8%至1,081億元，對比之下，二手市場跌幅顯著。
值得注意，一、二手平均按揭貸款金額走勢呈現背馳，除了因為一手物業價格向來較二手物業為高，較易跌入收緊按揭措施限制範圍，往往難以借取高成數按揭，從以影響按揭貸款金額。另外，發展商旗下新盤開價趨向保守審慎，造價貼近二手市場，以致格價出現下調。2013年截至10月，一手平均按揭貸款金額跌至389萬元，創4年新低，相反，今年二手市場以400萬元以下的中小型物業主導，業主叫價硬淨，樓價累升不少，此類物業較易獲批高成數按揭，故2013年截至10月，二手平均按揭貸款金額升至279億元，創有紀錄以來新高，一、二手兩者差距明顯收窄，迄今收窄至只有36%，為6年以來新低(圖三)。
(圖三)
2014年樓按市場變數多 冀政策從寬
朱賀華展望2014年，認為本港政策及加息陰霾增添樓按市場變數，並有以下預測：
1.措施有增無減 料明年按揭貸款規模少於1,400億元
預期新盤推售及入伙潮延續至明年初，期內按市表現會較平穩。儘管新盤旺場，然而自《一手住宅物業銷售條例》生效後，實際銷售速度已大不如前，加上新盤的客源及按揭成數仍受措施所限，購買力未必能夠持久，要達致貨如輪轉，相信下半年發展商需採取「先量而後價」策略應對，以低價吸引買家。在購買力偏向一手的情況下，將會分薄二手客源，令兩者在價格上構成惡性競爭，明年一、二手平均按揭貸款金額差距有機會收窄至少於30%。
政府推出辣招及收緊按揭措施無疑有效壓抑投資需求，但同時扭曲用家市場生態，窒礙物業流轉，今年物業成交量更遜2003年沙士時的經濟不景氣時期。若比較按揭市場規模，旺市時期的新取用按揭貸款額單月計曾高達300億元，相比今年每月平均只得135億元，仍不及旺市時的一半。雖然樓市聚焦一手，但佔比較大的二手市場成交減少，導致整體樓市實際成交偏低，相信單靠一手按揭市場難以扭轉頹勢，假如港府的樓市需求措施仍然有增無減，下半年樓按市場表現料將較上半年遜色，預期明年全年按揭貸款規模少於1,400億元，按年再縮減13.2%至1,380億元，跌幅雖收窄，但仍較2010年高峰期3,242億元相差近6成，並創8年新低。
2. 上半年息口橫行 銀行結餘不足1,000億元現加息壓力
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映最新實際按息水平之「經絡按息」於10月份錄得2.14%，料明年初按息仍於現水平徘徊。究其原因，本港息口走勢大致跟隨美國步伐，除非銀行資金成本突然增加，否則以現階段美國退市時間表尚未明顯的步伐下，明年首季仍然持續低息。即使美國決定縮減買債規模，相信會採取「循序漸進」形式多於「一刀切」形式，退市步伐溫和，因此預期下半年才浮現較明顯的加息壓力。
回顧2008年金融海嘯，本港銀行結餘突破1,000億元關口(圖四)，最高一度升至3,180億元高位，經絡按息亦逐步由3厘回落，最終跌至不足1厘的歷史低位。現時市場資金仍然充裕，從金管局數據可見，今年本港銀行結餘長期處於1,600億元以上水平，意味著銀行體系穩健，即使美國退市，只要銀行結餘穩守1,000億元關口，相信明年初仍未具加息的迫切性，全年實際按息將介乎2至3厘。
(圖四)
3. 料H按與P按計劃平分春色
按揭計劃方面，在低息環境之下，大部份業主仍垂青浮息按揭計劃，即以最優惠利率為基礎的P按計劃及與拆息掛勾的H按計劃，兩者之中，由於拆息(HIBOR)對資金流向的敏感度較高，息口容易受市場刺激而出現波動，故相對穩定的P按計劃較受歡迎，今年10月份有超過七成業主採用。不過銀行近月積極優化及推廣H按計劃，現時吸引的H按計劃，實際利率與P按計劃存在0.24厘差距，鎖息上限部份更與P按實際利率幾乎達到一致水平，可享低息之餘，即使面對息口上升，負擔比率亦與P按計劃不相伯仲，因此不少新造按揭客戶紛紛選擇H按計劃，帶動其最新使用比例上升至26.3%，超過兩成半。按揭市場規模縮減，而且按息下調空間有限，相信明年新盤上會潮，銀行將加大力度推廣較具競爭力的H按計劃，吸引業主鎖定低息尾班車，因此加息週期重臨前，H按計劃使用比例有望進一步上升，甚至與P按計劃平分春色(圖五)。
4. 加息迫近再掀定按熱潮
2013年首季有大型銀行牽頭加息，其後多間銀行及財務機構相繼引入多元化定息按揭產品，市場曾掀起一股定息按揭熱潮，相信明年美國退市訊號響起，加息之聲迫近，有抗衡加息風險的定息按揭產品將再受用家垂青，並再掀熱潮。整體而言，預期明年銀行對按市取態審慎樂觀，為保持競爭力及提升市佔率，將推出更多元化按揭計劃吸客。不過由於銀行的業務策略各有不同，在憧憬美國退市的情況下，料銀行息口調整步伐並不一致，屆時按揭產品將更多元化，用家申請按揭前宜貨比三家。
(圖五)
冀明年放寬按揭助用家
朱賀華總結，一旦大量資金流出香港，將令本港樓市受壓，但整體而言，相信政策因素遠較加息壓力為大。最主要原因，隨著美國計劃退市開始，市場對加息將有所預期，自從2008年金融海嘯後，本港按息已一直處於歷史低位長達5年時間，相信息口將逐步回復正常化，在市場有足夠時間適應的大前提下，將有效抵禦加息的衝擊。然而樓市需求管理措施威力不散，物業成交始終難有突破空間。
因此冀政府明年初發表《施政報告》及《財政預算案》，可從根本著手，加快落實新供應時間表，增加市場透明度及回應市場訴求。與此同時，建議適度放寬用家按揭成數或上調中上價物業的按揭成數，甚至削減額外印花稅(SSD)力度，從換樓市場著手推動物業流轉，此舉既可釋放既有市場的單位供應，同時可增加市民上車置業的機會，讓樓市得以重返正常軌道健康發展。
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