美聯: 資金流入中細價樓 新界樓價升幅贏大市 平均樓價勢破97 經絡迎上車客 推定息按揭優惠

樓市正式踏入第四季，新界區(不包括愉景灣、西貢及將軍澳區，下同)二手市場中小型樓交投持續活躍，而一手新盤戰更趨熱烈。美聯物業董事布少明表示，新界區繼「瓏門」及「迎海」推售後，多個一手項目有機會陸續於第四季登場，為市場注入新動力。一手熱銷帶動下，新界區二手樓市活躍，再適逢QE3出台，延續低息期至2015年，刺激買家入市信心，雖然金管局推收緊第二套樓房按揭措施，惟對集中細價上車盤之新界區樓市影響甚小，該區樓價升勢強勁，不少屋苑紛紛錄得高價成交。預期短期內在低息及通脹環境下，新界區一二手將備受買家追捧，吸納市場購買力。事實上，本年新界區樓價跑贏大市，反映中小型物業需求殷切。美聯物業特別夥拍經絡按揭轉介推出「定息按揭計劃」，讓買家享定息供樓優惠。

新界區價升量跌 樓價升14.1%跑贏大市
布少明表示，九月份新界區兩個大型新盤「瓏門」及「迎海」同步推售，掀起新盤戰幔，惟由於土地註冊登記需時，數據暫未反映出市況。根據土地註冊處資料，新界區(不包括愉景灣、西貢及將軍澳區)本年第三季一手私宅註冊量錄得1018宗，較第二季之1182宗下跌約13.9%，而同期一手私宅金額錄得約92億元，較第二季之123億元下跌約25.3%。料來季新界區多個新盤項目相繼登場，相信將大幅推高一手註冊及成交金額。

二手方面，土地註冊處資料顯示，新界區本年第三季二手住宅註冊量及金額分別錄得約8385宗及275億元，較第二季的9448宗及294億元分別錄得約11.3%及約6.5%的跌幅。雖然新界區二手註冊量減少，惟其所佔全港之比率卻依然企穩，第三季錄得約47%，保持近一半市佔率。另一方面，回顧今年新界區樓價則升幅顯著，根據美聯樓價走勢圖，最新新界區住宅平均呎價錄得約5392元，非常貼近97年樓價高峰之平均呎價5401元，相差幅度僅0.2%，而相比去年12月之平均呎價4665元，本年累積上升約15.6%，升勢凌厲，更輕微跑贏大市所錄得的15.2%之升幅(圖一)，雖然政府於第三季內多番出招表示將增加住宅供應，惟市場剛性需求強勁，加上業主普遍叫價強硬，合理盤源逐漸收窄，故帶動樓價上揚。顯示新界住宅極具潛力，深受市場追捧。

圖一：新界區二手樓價走勢凌厲


註︰新界區不包括愉景灣、將軍澳及西貢
-美聯分區樓價走勢圖 (新界區)乃根據區內(不包括將軍澳區)部份著名私人屋苑於每月土地註冊處登記的買賣註冊個案，並計算加權平均數。每月註冊量乃反映前一個月的買賣市況，而呎價則根據該月的註冊個案計算而成
* 8、9月尾樓價屬臨時數字，日後得到更詳盡資料後將作出修訂
-計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
資料來源：土地註冊處及美聯物業資料研究部 

新界部份屋苑樓價升勢明顯
美聯物業新界區營業董事歐沚軒表示，新界區樓價看漲，多個指標屋苑升勢亦特別明顯，部份同類型單位近九個月便錄得約兩成之樓價升幅差距，表現驚人。根據土地註冊處資料，東涌映灣園一個10座低層C室749呎單位於土地註冊處去年12月錄得之成交價僅355萬元，呎價約4740元，但今年9月份屋苑另一個同類型單位註冊登記則以約428萬元成交，呎價約5714元，升幅約20.6%。沙田第一城一個52座高層C室410呎戶土地註冊處去年12月錄得成交價約239萬元，但今年9月份屋苑另一個同類型單位成交價則為288萬元，呎價由5829元升至7024元，相差約20.5%。

此外，同樣對比土地註冊處去年12月及今年9月之同類型單位成交，金獅花園1期E座中層6室452呎戶、嘉湖山莊麗湖居一個5座高層D室709呎、荃灣中心天津樓高層C室531呎戶、浪翠園1期4座中層E室593呎戶、柏慧豪園6座高層E室656呎戶、珀麗灣6座低層E室706呎戶分別錄得約19.7%、19.5%、16.1%、14%、13.3%及13.2%之樓價差距(表一)，引證新界區二手市場承接力強勁，單位放盤深受市場歡迎，有價有市。 

表一：新界區個別類近成交個案

新界區不乏破頂及SSD盤獲利成交
新界區樓價上升動力大，不少屋苑更錄得高價及破頂成交，歐沚軒以近日美聯物業促成之成交個案舉例，一個沙田偉華中心4座低層H室單位，面積約404呎，，成交價約329萬元，平均呎價約8144元，創97年後屋苑呎價新高。原業主10年1月以約179.8萬元買入，轉手物業升值約83%。另一個沙田中心海寧大廈高層E室一房單位，面積約377呎，獲投資者以約320萬元承接，呎價約8488元，亦創97年後屋苑呎價新高。原業主09年6月以約168萬元買入，物業轉手升值約九成。荃灣愉景新城亦錄得一宗高價成交，一個6座高層C室610呎山景戶，獲同區租客以約433萬元購入，平均呎價約7098元，為屋苑同類型單位今年新高價。原業主97年4月份以約378.4萬元買入單位，轉手賺約54.6萬元。深井碧堤半島5座頂層一個特色相連戶，面積約2252呎，以約2212萬元易手，呎價約9822元，創屋苑呎價新高。(表二)

表二：新界區近日高價成交

歐沚軒續稱，由於現時二手造價吸引，不少持貨未夠兩年之業主趁好價出貨，扣除額外印花稅後，仍獲利不少，日前美聯物業便促成兩宗SSD盤轉手獲利之成交。一個沙田中心海寧大廈低層C室單位，面積約405呎，獲用家以約302萬元承接，呎價約7457元。原業主於11年3月以約218萬元買入，是次轉售扣除5%額外印花稅約15.1萬元，賬面仍獲利約68.9萬元。映灣園一個3座低層G室單位，面積約1050呎海景戶，成交價約585萬元，平均呎價約5571元。原業主11年1月以約400萬元買入，扣除5%額外印花稅約29.25萬元後，賬面仍獲利約155.75萬元。(表三) 

表三：新界區近日SSD成交

低息環境利好樓市 收緊按揭對細價物業影響較小
美聯物業新界區營業董事楊慶松指出，受市場剛需帶動，新界區樓市由於集中中小型樓，一直備受上車客追捧，而整體樓價持續上揚，更推動不少市區客到新界追落後入市，消化不少相對市區低水之盤源，成該區樓價強大後盾，故此，近年該區300萬或以下之二手註冊量佔整區比率持續下滑，單單今年便由第一季之7成跌至今年第三季約58%(圖二)。而近日美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆措施，延續低息環境，利好因素配合一手新盤熱銷氣氛，大大加強買家入市信心，不惜追價入市。即使金管局即時收緊第二套房按揭成數，惟因針對投資買家，對以用家為主導之新界區市場影響不大。

圖二：樓價上升 新界區細價物業比率減


另一方面，金管局收緊按揭措施有機會令部份投資者轉投細價物業，細價物業以新界區最多，根據土地註冊處資料，全港三區中，今年300萬元或以下之物業註冊集中於新界區，註冊宗數達16256，佔全港之61.3%，九龍區則錄得7640宗，佔約28.8%，港島區則錄得2620宗，只佔約9.9%(圖三)。因此，當投資者考慮政策及息率風險等因素後，由於中小型物業涉及資金有限，故新界區樓市將較為受惠。

圖三：2012年至今^各區300萬元或以下二手住宅註冊量分佈


嘉湖、一城、珀麗灣位列新界三甲屋苑
楊慶松補充，回顧今年新界區十大最活躍屋苑，大部份屬於細價物業市場，嘉湖山莊以905宗註冊量遙遙領先居於首位，沙田第一城亦以597宗屈居第二位，而珀麗灣(351宗)、荃灣中心(333宗)、映灣園(324宗)及新港城(312宗)皆錄得逾300宗註冊。大興花園、海濱花園、金獅花園及豫豐花園則分別錄得289宗、254宗、251宗及220宗，依次位於第七至十位。在以上十大屋苑中，除珀麗灣、映灣園及新港城，其餘七個屋苑過半數為300萬或以下之註冊，可見細價物業對市場之巨大魅力。

政府加快審批 第四季新界區一手市場佔先機
布少明指出，由於政府早前表明將加快審批預售樓花同意書以增加供應，加上現時樓市氣氛暢旺，促使發展商加快推盤節奏。而有機會於第四季推售的新界區樓盤項目預計約有3688伙，規模最大的為元朗「尚悅」項目，約2580伙，而同區另外還有「爾巒」涉約800伙，皆有機會短期內推出應市，相信一旦推出，將繼「瓏門」及「迎海」成備受市場矚目之大型項目。展望第四季新界區新盤戰將繼續吸納市場購買力，於一手市場處於領先地位。

把握上車入市潮 穩「定」供款有預算
為配合市場對上車置業及多元化按揭產品的需求，經絡按揭轉介特推介「定息按揭計劃」予美聯物業之客戶。經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，九月中旬推出之第五輪收緊按揭措施，主要針對多重按揭置業人士，對於資金較充裕的首次置業人士料影響有限，因此預期上車熱潮仍會延續至今年第四季。為照顧上車人士之置業按揭需要，該「定息按揭計劃」可以使客戶穩定掌握每月供樓開支，按揭息率水平低至2.15%。選用上述計劃的客戶可享首36個月定息年利率優惠，其後按揭息率低至P*-3.1% (P*為5.25%)，實際按息僅2.15%，罰息期3年，現金回贈高達1 %，為近期市場上罕見的按揭計劃。

張顥曦續指，對於有意上車置業人士而言，採用定息按揭產品鎖定低息，供款期內不但可以免除利率波動的影響，除此之外，更可有效掌握每月的供樓開支。而上述計劃將適用於新造樓宇、二手物業及轉按業主，按揭成數可高達樓宇估值之90%，貸款額不少於100萬元，按揭貸款年期最長可達30年，計劃由即日起接受申請，客戶必須在指定日期前提取按揭貸款，名額有限，先到先得。

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