租樓還是買樓划算?

美國聯儲局新任主席耶倫3月暗示美國最快明年第2季有機會加息，意味按揭利率終將見底回升，低息年代快將結束。雖然美國加息時間表未定，但耶倫的言論難免令置業人士增添心理壓力，有不少市民會問，現時應該選擇租樓好還是買樓較划算？
 
樓價已出現輕微調整，換言之入市成本稍為下降，筆者早前指出，即使在現有按揭利率水平2.15厘之上加1厘，令每月供款增加，互相抵消之下，市民供樓負擔變化僅輕微影響，因此市民決定買樓或租樓前，首要評估息口及樓價走勢，以及計算個人負擔能力。其次便是計算回報，因為如果租樓，純粹支付每月租金，沒有額外回報，相反，置業節省了租金支出，姑勿論物業是自住用途也好，投資收租也好，某程度上也會因為物業價格升值而取得實質回報，因此筆者認為，置業基本上就是一項投資，決定入市前，少不免需要計算實質回報，只要回報合理，而買家又有足夠的負擔能力，仍然是置業的合適時機。
 
雖然現時本港物業的租金回報率由高峰期6.96厘回落，不過業主持貨力強，租金仍然十分硬淨，平均租金回報率穩守4厘以上水平，對比銀行儲蓄存款利率只有0.01厘，回報明顯較吸引，即使對比逾1厘的定息存款利率也有正回報。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映實際按息水平之「經絡按息」最新錄得2.02厘，仍然偏低，若扣除樓宇按揭方面的利率開支，實際的淨回報(淨回報=租金回報率-按揭利率)約2厘，回報不俗。
 
由於美國有機會明年才加息，加息週期重臨仍然是言之尚早，除非有大量資金流出本港銀行體系，否則本港暫時並未有加息的迫切性。預期加息的壓力在下半年會較顯著，即使如市場推測美國加息1厘，本港按息跟隨調整，經絡按息升至3.02厘，淨回報仍有1厘，除非按揭利率升至超過4厘，超越租金回報率，否則置業仍然較租樓划算。