淺談煥然壹居

本港樓市屆轉角市，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據，居屋第二市場成交已連跌五個月，十一月份更跌穿200宗，佔整體註冊量僅4.2%，冷清情況有如私人住宅二手市場，相信居二市場購買力亦將轉移至一手資助房屋。近日市建局首推的煥然壹居並非私樓，亦非居屋，皆因申請人雖可獲市值兩成的折扣資助，但卻沒有政府提供的九成按揭擔保，而且不論單身或家庭申請人，入息及資產上限均高於二○一三年房協的綠悠雅苑，以及房委的傳統居屋，因此定位比較模糊，承造按揭方面需要特別注意。

以往傳統居屋普遍以市值六至七折售予合資格人士，而煥然壹居則只有八折資助。由於屋苑位於啟德發展區，高層戶可享維港海景，所以折扣後售價亦要介乎348萬至677萬元。在沒有政府擔保下，根據金管局要求，價值700 萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數為六成，若不申請按保的話，意味購買煥然壹居的首期最少要144萬元(假設樓價360萬元)，若以實際按息2.15%、還款期30年計算，每月供款7,875元，壓力測試的最低每月入息要求為19,001元。

近年新資助房屋五花八門，銀行處理按揭貸款有別，不排除煥然壹居、明年房協的綠怡雅苑及房委的新居屋將再掀起按揭戰。如二○一三年房協推出的綠悠雅苑，銀行亦有為其提供H按及還款期30年等優惠，與房委的傳統居屋只有P按及政府擔保25年有分別。因煥然壹居沒有政府擔保，未知銀行處理審批方面，會否如居屋般較彈性，建議申請人必須計算清楚自身供樓負擔能力，以及美國加息後是否仍可應付增加的開支。另外，申請人亦要留意，傳統居屋未補地價一般不會批准業主在轉按時套現或加長還款期，而且兩年內不得轉售，而是次煥然壹居亦設有兩年轉售限制。