拆息稍有回升 壓力測試防加息風險

根據金管局最新數字顯示，使用拆息按揭計劃的比重已進一步突破91%，可見其受歡迎程度。與此同時，近日有見本港同業拆息出現輕微上升的情況，值得業主注意利息變化所帶來之影響。

以香港銀行公會公布數字計算，本港一個月同業拆息自11月底起開始緩步上升，由不足0.2厘，已升至12月9日的0.25厘水平，上升幅度約2成半。不過基於升幅輕微，加上目前利率仍然偏低，相信對樓市不會有太大的實質影響，若以拆息按揭利率一般為拆息加0.8厘計算，最新的拆息利率約為1.05厘。而假設息口上升，即使一個月同業拆息升至2.25厘，實質按息上升至3.05厘，以一個面積500呎的單位、承造七成按揭及供款年期20年計算，每月供款將由現時息口水平之8,203元，上升至9,889元，負擔比率仍維持於4成以下。

由於拆息按揭計劃的慳息效果顯著，與一般最優惠利率為準按揭的2.15厘水平仍存在逾1厘息差，而絕大部分拆息按揭亦設有按息鎖定上限的機制，鎖定供樓上限，故成為按揭市場的主流。筆者認為，雖然市場資金充裕，預期至明年中，息口上調的條件有限，但採用拆息按揭的業主享有低息優惠的同時，仍需注意加息風險，宜定期進行壓力測試，以及保留充裕的資金以備不時之需，免失預算。