經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,經絡本周初已預期息口上升的訊號日趨明顯,是日有主要銀行宣布於下周起上調拆息按揭,可見本港正逐漸步入加息周期。
現時以拆息掛勾的H按計劃計算,明顯較以最優惠利率為基準的P按計劃為優惠,兩者現時仍然存在一定息差距離,使用H按計劃的業主每月的供款支出相對較少,而雖然有大型銀行牽頭宣布調整拆息按揭水平到H+0.9%至1.2%,以現時拆息水平計算,H按仍是息口最低之計劃(見表一),但預料息口將進一步逐漸上升,假設息口緩緩上調至H+1.6%水平,每月供款額將超過1.68%定息計劃之供款額。至於整體按揭市場,預料在主要銀行牽頭下,短期內其他銀行將逐步跟隨,令整體市場按揭利率上升。
根據經絡按息(M-Rate)顯示,二月份數字錄得0.9%(圖一),已連續七個月處於1%以下水平,可見本港息口持續徘徊歷史低位。回顧2004年美國經濟走出谷底,息口預期上調的訊號即時響起,當時本港市場上的定息按揭計劃隨之應運而生,令使用量上升至逾15%歷史高位(見圖二),置業人士選用定息產品,一般希望可以鎖定供款開支,免受利率波動的影響。現時隨著近期美國經濟數據表現造好,令市場資金成本增加,加息之預期逐漸浮現,相信定息按揭計劃會再度備受關注。
(表一)息口上調供款變化:
按揭計劃 |
全期P^-3.1% |
加息1/4厘 |
加息1/2厘 |
加息1厘 |
全期H*+0.7% |
全期H+0.9% |
全期H+1.2% |
全期H+1.4% |
全期H+1.6% |
定息 |
實際按息 |
2.15% |
2.40% |
2.65% |
3.15% |
0.90% |
1.10% |
1.40% |
1.60% |
1.80% |
1.68% |
每月供款額 |
$7,182 |
$7,351 |
$7,521 |
$7,870 |
$6,376 |
$6,501 |
$6,691 |
$6,820 |
$6,951 |
$6,872 |
加息後供款變化 |
-- |
$168 |
$339 |
$688 |
-- |
$125 |
$315 |
$444 |
$574 |
-- |
每月供樓負擔比率 |
28.2% |
28.8% |
29.5% |
30.9% |
25.0% |
25.5% |
26.2% |
26.7% |
27.3% |
26.9% |
以200萬物業、七成按揭 、供款期為20年計算
*以銀行公會3月11日公布之1個月同業拆息0.2%計算
^P為5.25%每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%
以統計處公布之2011年第4季居於私人住宅之家庭入息中位數為$25,500計算
資料來源:經絡按揭轉介研究部