凶宅難做高成數按揭

根據金管局住宅按統計最新數據顯示，5月份新申請按揭貸款宗數按月急22.1%至11,175宗，不但創16個月新高，更打破連續13個月不足萬宗的悶局，期內新批出按揭貸款宗數及金額錄7,444宗及227.49億元，按月分別增加17.7%及15.8%，至於5月份新取用按揭貸款則錄得5,201宗，雖然與4月份的5,494宗比較減少5.3%，但涉及金額增加2.3%至163.22億元，創14個月新高。樓市呈小陽春氣象，連帶凶宅這些另類物業成為市場的搶手貨。

近月凶宅不乏成交個案，當中有報導指馬灣珀麗灣的凶宅成交，雖然成交價低於市價約一成，不過業主持貨兩年轉手帳面仍獲利80餘萬元，尚算不俗。另外，紅磡黃埔花園一個近千呎疑似凶宅單位，亦在拍賣場上獲用家爭相競投，最終高於市價6%成交，反映這些另類物業亦有不俗的承接力。

不過買家需要留意，因為現時市場對凶宅沒有統一的準則或定義，亦沒有完整資料紀錄及統計凶宅的相關數據，故買家普遍需要透過代理取得相關資料。至於按揭方面，銀行對凶宅的按揭取態亦各有不同，一旦單位曾經發生嚴重事故，涉及人命傷亡，從而被定義為凶宅，影響物業本身價值，則銀行對該物業批出的按揭條款將與同類型住宅按揭存在很大差異。

基本上，銀行在審批按揭時，率先會考慮貸款人的財政狀況及還款能力，與此同時亦會先考慮單位日後轉售時需要承擔的風險及承接力。即使是旺市，因為凶宅單位與同類型單位比較，一般較難轉手，銀行普遍拒絕承造七成以上的高成數按揭，買家若計劃購入此類單位自住，筆者建議最少要預留三成資金。若然是淡市，轉售風險將更高，故銀行審批貸款通常會更保守，亦較常出現估價不足情況，建議買家可先向銀行及按揭公司為物業預先估價，預留足夠資金，才作入市決定。