Link is copied!

【一手攻略】想用「林鄭Plan」買柏傲莊？買新盤用按保必睇5大錦囊

2020.10.12

大圍新盤柏傲莊開售在即，由於民生配套齊全，又位於港鐵三線交界，週末位於荃灣商場的示範單位排滿人龍。柏傲莊項目由600多萬至2,000多萬不等，不少準買家打算以按揭保險買入單位。不過申請按揭保險比一般按揭較為繁複，大家入飛前必須留意以下5大錦囊：

1. 按揭以折實價計算
由於銀行批核新盤按揭會以折實價計算，因此申請按揭前要清楚知道發展商提供的所有折扣。柏傲莊發展商為項目提供多項優惠，包括180天現金優惠付款計劃折扣（3.5%折扣）、發展商會員「New World CLUB」會員優惠（3%折扣）、印花稅優惠（8.5%折扣）及尊尚特選置業優惠（5%折扣）。

以售價最低的第2座(2A)8樓Ｅ單位為例，價單標示價錢為$7,862,000。同樣申請六成按揭，如果一次過選用180日付款計劃及其餘3項折扣優惠，一共提供20%折扣，折實價變成$6,289,000，六成按揭貸款額為$3,773,400；如果選用420日現金優惠付款計劃，折實價便會變成18.5%，折實價會升至$6,407,530，六成按揭貸款額便升至$3,844,518，申請按揭前必須計算清楚。

2. 用到新例用唔到舊例
現時按揭保險分為新例（俗稱林鄭Plan）及舊例，按揭保險舊例，為600萬以下提供八至九成按揭，「現樓」及「樓花」均可接受。然而，新例為800萬以下物業可承造高達九成按揭，800至900萬可承造八至九成按揭（最高貸款額720萬），900至1,000萬最高可承造八成按揭，但只限於「現樓」項目。由於柏傲莊入場費為$6,289,000，已高於舊例的樓價上限，故只能考慮申請按揭保險新例。

3. 「即供」「建期」決定申請按揭時間
發展商為柏傲莊提供5個付款計劃，第(A1)、(A2)及(A3)，(B1)及(B2)為特色單位按揭（詳細付款計劃：https://www.mreferral.com/news/柏傲莊-i-the-pavilia-farm-i-價單-付款方法-按揭/）。其中180天及420天付款計劃為即供計劃，其餘為建期計劃。選用即供款計劃及建期各有好處，即供能享有較多折扣優惠，銀行會根據申請人現時入息批核按揭，對買家較有預算，但必須在短時間內付款，故要具備充足首期開支，並不能使用「林鄭Plan」。

建期的好處是可使用「林鄭Plan」，資金預備較為鬆動，缺點是沒有發展商折扣，由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，銀行會根據申請人當時入息批核按揭，而且要考慮屆時估價風險。

4. 留意按保基本要求
申請按揭保險需要符合一定資格，包括申請人收入與香港要有緊密連繫，買入物業必須為自住性質，如果選擇擔保人，對方必須為直系親屬或未婚夫婦。供款比率上限方面，如果未有按揭在身，每月供款不得高於每月入息50%。假設想買入折實價$6,289,000單位，以實際按息2.5%及供款期30年計算，每月供款額為$19,879，入息要求即為$39,759。不過，如果有按揭在身或已做擔保人，入息門檻要求更高。

5. 九成按揭要求更嚴
「林鄭Plan」能讓打算買入 800萬以下物業的買家提供高達九成按揭置業，786萬單位可以承造九成按揭，首期低至約78.6萬，每月供款額為$27,958，每月收入六萬多元能符合申請資格。不過申請九成按揭的門檻較高，包括未持有任何香港物業及必須為固定受薪人士，如果屬於自僱人士，最高只能申請八成按揭。

現時經絡按揭轉介為柏傲莊提供按揭優惠，在低息環境持續下，供樓以H按較為優惠，推出(1)「低息H按優惠」計劃，按揭息率低至H+1.4%，現金回贈高達0.5%至0.8%，供款年期長達30年，並設有高息存款戶口Mortgage-link。另外，如果屬於即供及大額按揭貸款，可以選用(2)「即供大額按揭優惠」，按揭成數高達70%或貸款額高達3,500萬（以較低者為準），全期低至P+0.5%，年期長達25年。

如對按揭有任何疑問，歡迎隨時透過以下方式與我們聯絡：

Whatsapp： https://wa.me/85294262288