市場上低於市價的特殊成交 (下)

上回簡單說明在特殊成交之中較常見的「缺契」物業。這類單位的成交價因有可能低於市價，所以在這個樓價高昂的市場之中，亦有零星成交個案。但始終樓契不齊全的物業亦有其潛在的風險，所以已於上集向大家介紹過於銀行申請按揭時的限制。承接上回的內容，這集就讓筆者與各位一起再探討其他「非一般」的樓契，例如「半契」或「無契」物業，有可能會遇上的各種問題，以實際經驗教大家應如何處理。

「半契」物業，可以劃分為碎契的一種。而碎契又以「半契」最為普及，但亦有如3分之2、5分之1等的業權分布，價錢較一般市價低逾4至5成。單這樣解釋可能不易理解，用例子來解說，假設有夫妻合資購入物業，以聯名方式買入一個500萬元單位，他們分別擁有物業50%業權，因男方欠債未能還款，被拍賣行拍賣半份契以抵償債務。在此情況，新買家即使買到半份業權，亦不能持有該單位的居住權，折衷的方法是自行與手持餘下業權的業主溝通，將業權統一，或共同租出單位並將租金分半。此外，碎契樓多數為不交吉單位，所以購入前不能「睇樓」，買家便無法知道單位的狀況。

風險方面，銀行一般不會為「半契」樓承做按揭，買家除了需要有足夠現金作一次過付款，更要到律師樓簽署一份免責聲明。如果必須要做按揭，亦有可能透過財務公司敍做，但按揭利息一般較高。現在銀行提供的按揭利率大約2.15厘，而財務公司則可能出現20厘，甚至更高的利率。此外，建議買家在購入單位前，必須知道原本整個單位的購入價，以及現時銀行對其的估值，才能因應業權的分布以計算出價。假設不能接收全部業權的話，碎契樓轉手的流動性風險甚高，不是太多人願意購入業權不完整的單位，故每年亦只錄得零星交投。

與「缺契」、「半契」物業相比，銀行對「無契」物業可謂更加小心，因物業本身有可能是逆權侵佔所得，或單位可能涉及一些隱含的負債，例如前業主在未「贖樓」前拖欠債務，最後單位被拍賣抵債等原因。事實上，有多種情況都可能令單位涉及法院令，例如原業主欠債被入稟要求還款，或者是原業主未有繳付訴訟費用等。部分物業由於原業主失蹤、去世，或者賣方因不同原因未能取得樓契，單位亦會「無契」。「無契樓」單位由於難以證實原業主的身份，亦有可能涉及訴訟風險，銀行未必肯承造按揭。