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美加息令港樓市有下調壓力?

上星期美國議息結果公布,一如外界所料,聯儲局宣佈加息四分之一厘,是繼2015年底美國加息週期啟步後的第六度加息,而每次加息均為四分之一厘,合共已加息1.5厘。

不過,縱使美國已加息六次,香港仍暫有條件不跟隨加息,由於現時香港仍有接近1,800億元的銀行體系結餘,資金成本相對低。香港的大小銀行除了未有調高息口之外,更可看到銀行在按揭業務上的取態十分積極,不斷將按息調低,並將現金回贈加碼,可見銀行仍然處於「水浸」情況,暫時未有加息的壓力。

觀乎美國經濟數據,二月份非農就業新增職位大幅增長,消費者物價指數(CPI)按月上升0.2%,而失業率處於17年低位的4.1%。綜合以上數據,可見美國經濟增長理想,通脹及勞工市場數據穩步增長,美國將會循序漸進地推行資產負債表及收緊貨幣政策。筆者預料,美國今年內共加息三至四次,而香港經濟表現仍然十分穩健,雖然近期港滙轉弱,但暫未見資金大幅流走的情況發生,預料最快要下半年才有銀行調升最優惠利率(P)。整年來說,香港有機會加息一至兩次,實際息率介乎於兩厘至兩厘半之間的水平。

長遠來說,香港始終會跟上全球加息的步伐,香港未來息口的方向是向上的。但由於市場幾乎已消化美國加息的影響,而且在金管局的三厘壓力測試底下,香港業主的防守力強,短期內加息對實際的供款影響輕微,相信即使香港加息步伐展開,業主已有充足的心理準備,對香港樓市影響不大。

鑑於現時已臨近加息前夕,筆者呼籲已過罰息期的業主盡快把握轉按的最後機會,現時銀行提供拆息按揭計劃的息口不斷調低,最新報H+1.25%,或者亦可選擇定息按揭計劃,首年定息低至1.68%,其後H+1.26%,兩者現金回贈高達1.75%至1.9%,可見優惠不斷加碼。由於現時的定息比拆息按揭計劃節省逾40點子的息差,加上如遇上加息週期,定息的慳息效果更加明顯,因此定息按揭計劃吸引力大增。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,1月份的定息計劃使用比例繼續增加至8.8%。預料定息按揭的使用比例首季或見一成以上的水平,上半年更有望挑戰04年8月的高位創近14年的新高。

(文匯報)
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