【銀主盤2024】廿幾萬可入市？拆解買入途徑+支付訂金時間+影響按揭因素

最近樓市下滑，有多個銀主盤出售，過往在拍賣行吸引不少投資者買入。究竟銀主盤是甚麼意思？選購銀主盤需要注意甚麼因素？銀主盤是否能申請按揭？經絡按揭一次過為你拆解銀主盤買賣資訊。

1. 銀主盤是甚麼意思？

銀主盤的意思是物業的業主無法償還銀行按揭貸款，由承按銀行向法庭申請回收該項物業，再於市場上出售。而「銀主」是指借錢的人，即是放貸給你的人，即是銀行或財務公司。

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2. 出現銀主盤的原因是甚麼？

一般情況下，如果借款人有依時供樓，即使物業價值低於按揭還款額，出現「負資產」情況，銀行也不會收回物業。只有供款人財政出現問題，長期拖欠還款，銀行才會啟動「call loan」及最終收樓的程序。一般情況下，如果業主拖欠按揭貸款超過3至6個月，銀行或承按人便有機會根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，委派執達吏收回單位。

3. 如何找到銀主盤？

要找到銀主盤，主要有以下途徑：

1. 地產代理：可以經地產代理向銀行入標，由銀行決定是否出售單位。

2. 拍賣行：銀行會把銀主盤交予拍賣行拍賣，由公眾自由競投。

4. 銀主盤買入購買程序

銀主盤分為公開發售和公開拍賣兩個方法，購買程序以下：

公開放售

1. 尋找代理，睇樓，選擇適合的銀主盤
2. 經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行
3. 入標時，代理通常會要求買家同時付出價3%-5%臨時訂金，以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業，買家可以退回臨訂。
4. 銀行會在截標後售予出價最高的買家。不過，如果所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可以重新招標。

公開拍賣

1. 資料搜索，留意心儀的物業在何時何地進行拍賣
2. 委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，確定業權擁有者
3. 買家出席拍賣活動
4. 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」
5. 一般來說，成功競投後，買家需要馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」

5. 銀主盤買家需要提交的文件

當在拍賣會中投得物業後，買家或公司需要準備以下文件：

6. 銀主盤可以睇樓嗎？

銀主盤可以預約睇樓，由於單位由業主無力償還債務至被銀行收樓，一般大概長達一年，空置期間單位可能出現失修，準買家睇樓時需仔細留意單位的現狀，並估計是否需要花一筆維修費用。

7. 在拍賣會投得銀主盤後，需要幾時交訂金？

成功投到物業後，一般需要轉賬數萬元作為訂金，其後需要在數小時內簽署買賣合約及訂金（一般為10%）給賣方。

7. 買銀主盤需要支付佣金嗎？

購買銀主盤需要支付佣金，一般為購買價的1%。

8. 買入銀主盤需要注意甚麼事項？

1. 留意樓契是否齊全：買家需要透過查冊，了解物業及業主的過往記錄，如果物業有僭建物或結構性間隔改動、業主身份不明確，又或者缺失樓契，都有機會令按揭申請不獲批核。另外，買家必須注意業主的背景，一旦業主曾借錢未還，有機會日後會遇上財務公司滋擾。
2. 銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行，此交易形式的好處是出售意欲較強，開價較不少二手樓業主貼地，但要留意銀主盤終究價高者得，最後賣出價未必一定低於市場價格。準買家入手前最好做足功課，了解清楚心儀樓盤最近的二手成交價是多少，以免盲目托價，最後得不償失。
3. 裝修資金：由於銀主盤通常已清空一段時間，買家要預留較多資金裝修。
4. 查閱多項費用：買賣完成後，買家最好查核物業過往有沒有欠款，包括水費、煤氣費、差餉、地租等。
5. 申請按揭時間緊逼：如果銀主盤的物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭一樣，都可以向銀行申請按揭，銀行會像一般物業般，根據申請人的入息等財務狀況決定會否批出按揭。不過，由於銀主盤成交一般只有45日，所以申請按揭時間要掌握得好，預備好充足的文件。由於申請按揭保險需時，買銀主盤未必趕及成交期，在此情況下1,000萬以下物業最高只能申請7成按揭。申請銀主盤按揭最好找按揭轉介公司幫手，申請按揭自然更加順暢。

9. 甚麼情況下銀行不批出銀主盤按揭？

當物業出現僭建、遺失樓契、業權有問題的情況，銀行有機會拒絕批出按揭。

10. 作為業主，如何避免自己的物業淪為銀主盤？

要避免心愛的物業被拍賣，業主需要注意以下事項：

保持財務穩健，準時還款：除了有穩定的工作，確保準時還款，平日應量入為出，保持充裕的流動資金，一旦遇上經濟不景氣，也能有充足的資金供樓。

申請按揭避免借盡：現時申請按揭時，銀行會為借款人進行壓力測試，以確保在加息期下借款人也有能力還款，但除此以外，借款人自己應盡量避免借盡，最好預備充裕的首期，日後還款自然更加輕鬆。

銀主盤FAQs

1. 銀主盤價格會較市場為低嗎？

不一定，以物業質素而定，銀行收回銀主盤物業後，會交由測量師行進行估價，通常會較市價低一、兩成或貼近市價。個別單位由於有自身問題日久失修或拖欠水電煤氣費等問題較為低水，準買家需要自行查核。另外，市場上亦有一些銀主盤的估價會較市場高，例如早前主播的銀主盤放售價較估價高。

2. 申請按揭有難度？

如果單位屬於半契樓或無契樓，銀行多數不會批出按揭，在必買必賣條款下，準買家需要一次過付清所有樓價。

3. 被釘契物業難申請按揭？

物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。