【美國加息】拆息創新高供樓辛苦咗？教你5招慳息技巧

美國聯儲局宣布加息0.75%，為今年第3次加息，累積已加息1.5%。而與H按相關的1個月拆息，更已連升多日。雖然銀行現時未有調高最優惠利率，但市場預計下半年將會調升，供樓壓力難免增加。經絡按揭為大家拆解每百萬貸款額會增加多少供款，以及加息時代下的慳息攻略。

雖然現時銀行未有調高最優惠利率，但拆息已經率先抽升，近日拆息升至0.6%(2022年6月17日)，如果以H+1.3%按揭計劃計算，實際按息升至1.9%。如果拆息繼續向上升至1.2%，實際按息便會觸及封頂息率2.5%，屆時每月供款一般會比現時增加百多元至千餘元。如果最優惠利率增加，實際按息升至3%，每月供款有機會增加數千元以上。

*假設為還款期30年

**以上例子只供參考

Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目，為貸款人提供高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也會同時上升，可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以非常適合存放備用資金，節省利息開支。

另一個簡單慳息方法是轉按，根據過往歷史，在加息潮下，銀行會調整按揭計劃，例如收緊鎖息上限增加按揭利率等，由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%，加上現時有高達1.6%現金回贈，例如借貸額為800萬，現金回贈足以高達12.8萬，能夠抵銷數月的支出。

另一方面，過往有不少新盤買家選擇發展商按揭，在「蜜月期」過後，是以P+1%、P+2%等按揭計劃供款，由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多，當最優惠利率上升，這些人士的供樓負擔更大，最好盡快轉按減低利息成本。

按揭市場有不同供款方法，其中一個方法是不論利率上升還是下跌，均以固定金額供款，並同時延長或縮減還款期。例如利息上升時，全期還款年期便會增加，如果利息下跌，全期還款年期便會縮減。不過選用固定金額供款，不能申請30年還款期，因為一旦加息，便會超出金管局的30年按揭還款期限制，詳情可以向我們查詢。

市場上另一個慳息方法是選用定息按揭，現時定息按揭的利率分別為10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果將來按揭利率升穿3%，定息按揭可以發揮作用，但現時H按的按揭計劃普遍為H+1.3%，以2022年6月17日拆息0.6%計算，實際按息為1.9%，比定息按揭為低，故現階段仍未是最化算。

由於加息下每月利息難免增加，最簡單慳息方法是向銀行償還部份本金，最低額通常為5至10萬，在低息環境下，才向銀行借取更多資金。提早還款需要注意罰息期，現時一般按揭計劃設有2至3年罰息期，銀行有機會取回現金回贈，決定前記得先行審視按揭合約的條款。