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理財教室 / 按揭教學

【捕捉低息尾巴】你適合轉按嗎?轉按前要做的4大Body Check

2022.07.28

隨著踏入加息周期,根據過往慣例,銀行的按揭計劃會漸趨保守,例如收緊鎖息上限、收緊息率等,近日已經有中小型銀行部署調升封頂息率,一旦有其你銀行跟隨,轉按優惠便步入最後階段。現時轉按的計劃享有高達1.6%現金回贈及H+1.3%的按揭息率,如果想捉緊按揭優惠的尾巴,便要盡快申請!不過,大家申請轉按前,記緊要做以下「Body Check」,轉按自然更加安心。

加息__轉按_經絡按揭3
1. 是否已過罰息期?

大家想申請轉按前,記得原有按揭已經過了罰息期,否則要向原有銀行支付罰息。置業申請按揭貸款時,銀行發出的貸款文件中會列明假如借款人在「罰息期」提早清還貸款,需要支付額外開支,有些銀行罰息期為3年,有些則只有1年,大部份銀行採用兩年。各銀行的罰息期收費各不同,有些銀行首年收取貸款額的3%,有些銀行則只收取1%,有銀行要交回現金回贈,有些銀行則毋須扣除。由於一般銀行按揭批核結果為3個月,如果有轉按需要,可以在罰息期完結前約3個月申請按揭。

 

加息__轉按_經絡按揭3
2. 入息條件及文件是否齊全?

新造按揭時你的入息及文件符合銀行要求,因此獲得按揭貸款,但現時你的入息條件是否符合現時按揭的要求?入息證明文件是否齊備?作為受薪人士,申請轉按的入息文件一般包括過往3個月的糧單及銀行入數紀錄,如果你已由當初的受薪人士轉變為自僱人士,更需要提交至少過往6個月的證明文件,一早預備好充足文件,轉按自然更加暢通。

3. 物業估價是否到位?

申請轉按如同重新申請按揭,物業估價最好高於當日的成交價。例如當初申請按揭時估價為600萬,申請六成按揭共360萬貸款,剩餘貸款額300萬。

現時樓價估值升至800萬,透過轉按申請六成按揭共480萬貸款,償還原有貸款後可套現約180萬(480-300萬)。但如果物業估值下跌,甚至即使價值相若或升幅輕微,亦難以做到套現效果。基於每間銀行的估價準則各有不同,大家如想申請轉按,不妨先找按揭轉介公司幫手,比較不同銀行的估價,看看是否值得轉按。

 
加息__轉按_經絡按揭3
4. 本身按揭PLAN是否有利可圖?

大家當初申請完按揭後應已把按揭合約放在一旁,如果想申請轉按應再把文件翻閱一次,看看是甚麼類型的按揭Plan。現時市場上的轉按計劃普遍為H+1.3%,例如如果手上的按揭計劃為新盤發展商的按揭Plan,已經過了蜜月期要捱貴息,可能年几率達五厘以上,物業及入息符合資格便可以轉按及賺取銀行現金回贈。然而,如果手上的是H+0.6%的按揭計劃,除非有特別原因,轉按便未必是適合的方案。如果有財務需要,不妨與我們聯絡。

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