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理財教室 / 按揭教學

【案例分析】如何使用供樓按揭計算機?一文睇清如何計出每月還款額+上會開支

2023.04.14

按揭計算機是不少人常用的按揭工具,只要輸入物業樓價、按揭成數、利率、供款年期,便可以知道每月供款及能否通過壓力測試。經絡按揭今次為大家剖析按揭計算機如何使用,輸入樓價及按揭資料時有甚麼要注意的地方,以及使用按揭計算機 好處及盲點,買樓上會自然更有信心。

【案例分析】如何使用供樓按揭計算機?一文睇清如何計出每月還款額+上會開支

 

 

 

按揭計算機要輸入的資料

1. 樓價

樓價是影響買樓負擔能力及按揭供款的最大因素之一,運用按揭計算機時,首要輸入樓價資料。例如想買入800萬物業,便輸入$8,000,000,想買入400萬物業,便輸入$4,000,000

 

2. 按揭成數

買樓下一步是考慮會否全額付款full pay,如果想申請按揭,要輸入按揭成數。按揭成數是指按揭貸款額佔樓價的百分比,如果想借六成,便輸入60%,如果想借九成,便輸入90%。輸入按揭成數後,按揭計算機右面會顯示出向銀行借取的貸款額,例如輸入樓價800萬及在按揭成數輸入90%,右邊的貸款額便顯示出720萬($7,200,000)。

 

3. 按揭保險費

按揭計算機按揭成數下方有「按揭保險費」一項,如果按揭成數超出金管局要求的最高按揭成數,便需要支付按揭保險費。金管局現時規定,如果按揭申請人以入息申請按揭,樓價1,000萬以下的物業,最高按揭成數為六成(貸款額上限500萬);1000萬或以上的物業,最高按揭成數為五成。如果想借取更高按揭成數,便可能需要繳交按揭保險費,以800萬借九成的物業、還30年為例,每月供款要額外增加$1,592

 

 

 

4. 按揭計劃

按揭計算機選擇好按揭成數後,下一步是輸入按揭計劃的按揭利率。按揭利率可選擇PH及「+」或「-」,以現時最普遍的H+1.3%H2.9%為例,實際按息為4.2%,可以直接輸入4.2%計算。PPrime rate (最優惠利率)﹐是計算按揭利率的一個基準,HHIBOR(香港銀行同業拆息)﹐每天早上更新。

 

5. 還款年期

之後一步要計算按揭的還款年期,金管局規定按揭最長還款為30年,還款期愈長,每月供款便愈少,現時按揭借款人一般會借盡30年。不過如居屋、綠置居、白居二等一些資助房屋,最長還款期只有25年,或者個別物業亦未必能借盡30年。

 

6. 二按計劃(如有)

 

如果有申請發展商二按計劃,可以在按揭計算機中的二按計劃輸入「按揭成數」或貸款額。

 

 

 

按揭計算機顯示的結果

輸入以上所有資料,按揭計算機左邊會即時顯示出結果,當中包括每月還款額、全期置業總支出、首期、壓力測試要求、總貸款額、總利息、置業成本等。

 

1. 每月還款額

每月還款額是每一個要還的貸款額,當中已包括利率及按揭貸款,如果選擇把按保費用加借在每月供款,每月還款額也包括按保費用在內。假設樓價800萬借取九成按揭、按揭利率4.2%、還款期為30年計算,按揭保險費用輸入「借款月供」,每月供款為$36,970

 

2. 壓力測試

按揭計算機顯示的結果更包括壓力測試,壓力測試是指假設利率上升2%時,每月供款不得高於月入60%。從以上例子計算,即原本按揭利率為4.2%,銀行「假設利率」為4.2%+2%= 6.2%,每月入息要求為$77,171

 

按揭計算機有甚麼好處?

1. 免費初步評估自己的負擔能力

置業前使用按揭計算機可以預先知道自己能負擔多少樓價,每月按揭要供幾多錢,並知道廿幾、三十年按揭還款的詳細情況。

 

2. 計算出額外的主要置業開支

除了按揭利息的開支,全能的按揭計算機還可以計算出印花稅開支如AVD從價印花稅、SSD額外印花稅及BSD買家印花稅的金額,以及可輸入代理佣金、律師費及裝修費,計算出置業總開支。

 

3. 加按、轉按預算都計得出

除了買樓的新造按揭,按揭計算機還可以為已有按揭在身人士計算轉按及加按的成本,只要在加按或轉按計算機中輸入現時剩餘貸款、按揭利率、還款年期,以及轉按後的物業市值、貸款額、按揭利率、還款年期等資料,便能知道轉按後是否能夠慳息。

 

 

 

按揭計算機的盲點

按揭計算機免費易用,但為甚麼仍需要人手處理按揭申請?每一個財務工具都有其盲點,按揭計算機也不例外,原因如下:

 

1. 銀行估價不足

正如上文所言,只要在按揭計算機中輸入樓價等資料,便能得出每月還款的結果,不過在實際運作上,當銀行實際審批按揭時,會根據物業的估價而處理按揭申請。假設買家打算買入放盤價為800萬的物業,承造九成按揭,理論上首期只需要80萬,但如果銀行估值只有750萬,便只能借取675萬。

 

2. 個人因素影響按揭成數

雖然理論上按揭成數高達九成,但仍會受多項因素影響,例如本身並非固定受薪人士,或者物業屬於村屋等,均無法借取九成按揭。所以按揭計算機未必能反映申請按揭時所獲得的按揭成數。

 

3. 還款期未必能借盡30

使用按揭計算機時,理想把按揭還款年期設定為30年,但如涉及資助房屋,最長還款年期只有25年。又或者一些樓齡超過45年的物業,最長還款年期也不能達至30年。

 

4. 現金回贈高於1%的影響

銀行為搶按揭市場生意,不時會推出高現金回贈吸客,但金管局指引規定,若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%,在計算按揭成數時,要將整筆回贈包括在貸款額內。假設按揭貸款額為500萬,現金回贈為2%,即可領取10萬貸款額,其按揭貸款額為600-10=590萬,所以要手動在貸款額中輸入590萬。

 

5. 壓力測試個別情況更嚴謹

一般情況下,壓力測試的計算方法是把利率增加2%計算,但個別情況例如收入來源、自用/非自用等情況,均會導致壓力測試更為嚴格,如屬此類情況人士,最好直接向按揭專員了解,置業便能夠準備充足。

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