若2020年為充滿艱難及考驗的一年，2021年則是充滿挑戰及希望的一年。這一年，全球雖然繼續受新冠肺炎疫情影響，但多國奮力抗疫，並且積極投入振興經濟的工作，期望不久將來全球將走出疫情的陰霾。
香港除了一直嚴防疫情輸入，同時亦積極推行疫苗接種。經過多月的努力下，經濟漸見起色，失業率連跌9個月至4.1%，全年GDP增長預測升至6.4%。樓市方面，8月份私人住宅售價指數達398.3，創有紀錄以來新高，首11月一二手住宅註冊宗數按年升近3成，可謂「價量齊升」。按揭市場亦同樣造好，首10月新取用按揭貸款額及宗數比去年同期分別上升近3成半及近2成半，貸款額更創有記錄的首10月新高。展望2022年樓按市場，筆者作出了5大預測。
1. 美加息港P不跟隨 實際按息或挑戰兩厘以上
美聯儲自2021年11月啟動縮減買債規模，最近一次議息更加大「收水」規模至300億美元，市場普遍認為此舉將為2022年加息揭開序幕。是次量化寬鬆規模比以往更大更急，筆者預期「收水」及加息的速度或比以往更快，加上各種經濟因素支持，料加息周期最快或於2022年中開始，估計年內美國或加息最少兩次。香港方面，現時本港銀行結餘仍維持約3,800億元的甚高水平，相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息（最優惠利率P）。不過，金管局第三次宣佈增發外匯基金票據，料未來銀行結餘將逐步減少。加上美元轉強導致拆息輕微上升，料2022年首季一個月拆息將維持0.4厘以下，實際按息有機會升至1.7厘，但仍屬歷史偏低水平，對使用H按計劃供款的人士影響仍然輕微。
2. 經濟全面復甦 現樓及樓花按揭宗數升近1成
2021年香港雖仍受疫情影響，但樓市旺勢一直未減，當中二手住宅市場表現尤其出色。根據土地註冊處資料顯示，今年首11月二手住宅註冊宗數比去年同期升逾3成，首11月一手住宅註冊宗數則按年升近兩成。按市方面，首11月現樓按揭宗數按年升近2成半，首11月樓花按揭宗數則按年減少逾2成。寄望2022年疫情見曙光，加上經濟向好等因素刺激樓市，樓市將「疫後重生」，料2022年現樓及樓花按揭宗數按年升約1成。
3. 新取用按揭及新批轉按數字有望升5至10%
根據金管局住宅按揭統計調查，去年首11個月新取用按揭金額及宗數分別為3,631.84億元及75,976宗，對比2020年同期分別上升34.3%及23.6%。筆者認為，去年樓市暢旺帶動按揭宗數上升，料樓價於今年走勢仍然強勁，按揭數字將繼續增加。此外，去年首11月轉按金額及宗數分別錄得966.5億元及22,779宗，比去年同期分別上升65.8%及41.4%。如前言所料，料今年樓市樂觀，加上部份業主或把握低息尾班車，於加息前轉按並鎖定低息，料年內新取用按揭及轉按金額及宗數仍有輕微5至10%的上調空間。
4. 年內通關在望 料內地及新港人按揭佔比挑戰三成
雖然香港疫情或再度嚴峻，但筆者料待疫情放緩後年內仍有機會通關。事實上，部份內地客及新港人已「偷步」入市。根據稅務局最新公布數字顯示，去年11月份反映境外買家或公司客入市的買家印花稅（BSD）錄得117宗成交，按月升67%。而首11個月涉及BSD的成交個案為844宗，較去年全年高出約26%。相信未來通關有助北水重臨，自內地多個城市實施「限價」、「限購」、「限貸」等措施，資金有機會流入香港樓市。此外，從經絡按揭研究部的「經絡客源分佈走勢圖」中所見，自去年7月起，內地及新港人按揭客戶的佔比有上升的趨勢，11月份分別達到4.4%及23.2%，料通關後內地及新港人按揭客戶佔比將共佔逾三成，成為香港樓市的其中一個新動力。
5. 經濟走出低谷 樓市價量齊升
總括以上數點，料香港樓市將在「加息無期」、全民努力下，如「疫情受控」、「通關在望」、「經濟復甦」等利好因素支持下，樓市將「穩中求勝」，全年樓價及成交量反覆向上，一二手住宅註冊宗數升5至10%，樓價亦有望升3至5%，但有意入市的買家亦要注意市況，並量力而為。
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